L’information fait le buzz. Après avoir atteint des niveaux extraordinairement bas à l'automne 2019, les taux des prêts immobiliers remontent. Une progression qui varie, en avril 2020, de 0,15 à 0,40 % en fonction des banques, des profils d’emprunteurs et des caractéristiques des projets selon les courtiers en crédit immobilier. Malgré ce rebond, l’argent reste abordable : les emprunts sur vingt ans tournent en moyenne à 1,40/1,50 % brut hors assurance, à peine un demi-point de plus par rapport au plus bas historique de l’automne 2019. Du côté des minima (conditions accordées aux meilleurs dossiers), le vingt ans brut s’établit à 1,10 %, contre 0,90 % début avril et 0,65 % en octobre 2019.
Les taux de crédit immobilier au 20 avril 2020 - 10 ans : de 0,65 à 1,80 %, taux moyen à 1,00 %.
- 15 ans : de 0,90 à 1,95 %, taux moyen à 1,20 %.
- 20 ans : de 1,10 à 2,15 %, taux moyen à 1,40 %.
- 25 ans : de 1,40 à 2,60 %, taux moyen à 1,60 %
Sources : Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, Vousfinancer. Taux bruts hors assurance et frais annexes donnés à titre indicatif. Le taux d’un prêt immobilier se fixe au cas par cas, en fonction des caractéristiques du crédit et du profil de l’emprunteur. Plus la banque estime le risque élevé, plus le taux monte.
Pourquoi les taux augmentent-ils ? Crise oblige, l’argent (la matière première du crédit) est un peu plus cher sur les marchés financiers, ce qui se répercute sur les taux immobiliers. Ensuite, les banques estiment qu’avec les incertitudes actuelles, prêter représente davantage de risques. Et le risque, comme pour les placements, fait monter les taux. Autre facteur de hausse : la concurrence s’avère moins forte (les banques ne se battent plus à grands coups de rabais sur leurs prêts pour attirer de nouveaux clients). Conséquence : les moyennes et plus encore les taux minima remontent.
Faut-il s’attendre à de nouvelles hausses ? La Banque centrale européenne (BCE) a ouvert en grand le robinet des liquidités et les conditions sur les marchés financiers restent correctes. Surtout, les banques devront rattraper leur retard commercial à la fin de la crise. D’autres hausses les empêcheraient d’engranger de nouveaux clients. Le scénario le plus probable : des taux qui devraient se stabiliser à un niveau encore attractif, moins de décotes sur les barèmes officiels… En revanche, une baisse généralisée apparaît comme bien improbable.
Emprunter est-il plus difficile ? Depuis la fin 2019, les banques durcissent les conditions d’emprunt. Souhaitant limiter le risque de crédit, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) les pousse à ne pas prêter sur plus de vingt-cinq ans et à imposer une mensualité inférieure au tiers des revenus. Dans la même logique, les banques demandent plus d’apport personnel aux emprunteurs. Résultat : sur décembre 2019/février 2020 (avant la crise), le nombre de crédits accordés recule de 13 % par rapport à la même période de l’année précédente selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Quel est l’impact de la crise sur les emprunteurs ? Les conditions imposées par le HCSF restent en vigueur aujourd’hui. Un tour de vis auquel s’ajoute l’impact du confinement sur les ménages (diminution de revenus, chômage partiel, etc.). Moins de particuliers satisfont aux critères de solvabilité des banques et mathématiquement, la production de crédit baisse. Les professionnels du financement demandent à la Banque de France un assouplissement des critères imposés par le HCSF pour relancer la machine. Ils n’ont pas encore été entendus.
Peut-on obtenir un aujourd’hui ? La bonne nouvelle : les banques prêtent encore ! Elles sont même de plus en plus nombreuses à le faire. Après avoir digéré les fortes incertitudes de fin mars et début avril, elles reviennent progressivement sur le marché. Pour obtenir un prêt, il faudra bien sûr tenir compte de ces critères plus stricts, mais aussi présenter un profil sérieux (de l’apport, des comptes bien tenus, une situation professionnelle stable…). Le bon plan : monter le dossier en amont, au besoin en passant par un courtier, un intermédiaire dont le métier consiste à obtenir des prêts immobiliers aux particuliers.
Comment monter un bon crédit ? La crise remet en lumière les souplesses des financements d’aujourd’hui. Les mensualités modulables peuvent par exemple baisser pendant une certaine durée (six mois à un an) de 10, 20 ou 30 %. Il est également possible de reporter six mois de mensualités en fin de prêt. Ces deux solutions permettent de faire face à une baisse temporaire des revenus, même si elles allongent la durée du prêt et augmentent un peu les intérêts. L’emprunteur devra bien vérifier si ces possibilités figurent dans son contrat de crédit (ce n’est pas toujours le cas).
Quelles formalités pour emprunter ? Ceux qui vont signer un contrat de réservation (la formalité, chez de nombreux promoteurs, peut être dématérialisée) doivent négocier avec la banque pour prolonger le délai d’obtention du crédit. La durée minimale est de 30 jours, mais mieux vaut la passer à 60, voire 90 jours, l’activité des établissements financiers n’étant pas complètement revenue à la normale. Les ordonnances sur l’état d’urgence ne changent rien au délai de réflexion de dix jours, comme le précise l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020. Rappelons que cette mesure de protection court à compter du lendemain de la réception de l’offre de prêt.
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