A chaque nouvelle année son lot de nouveautés en matière d’immobilier et de financement. Le neuf n’échappe pas à la règle. Nombre de ces changements font suite à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2020. Ce qu’il faut en retenir ? Pas de bouleversements, mais seulement quelques modifications venant redessiner les contours des principaux coups de pouce à l’achat ou à l’investissement locatif. Attention : si ces dispositifs sont bel et bien en vigueur pour 2020, certaines de leurs conditions (plafonds de loyers pour la loi Pinel, revenus pour bénéficier du PTZ par exemple) n’ont pas encore été réactualisées à l’heure où nous publions ces lignes.
La loi Pinel. Cet avantage fiscal dédié aux investisseurs en locatif dans le neuf est reconduit en 2020 sous la même forme qu’en 2019. Avec quelques changements. Si vous souhaitez en profiter, vous devrez le mentionner expressément dans l’avant-contrat et l’acte authentique. Autre nouveauté : les honoraires des commercialisateurs, lorsque les logements ne sont pas vendus en direct par les promoteurs, sont plafonnés à 10 % du prix de revient hors taxes. Enfin, une expérimentation va être lancée en Bretagne : le préfet de région pourra déterminer les villes éligibles au dispositif, alors qu’en 2019, seules Rennes et Saint-Malo ouvraient droit à cet avantage fiscal.
Les autres avantages fiscaux. Investir dans une résidence services (hors résidences de tourisme) ouvre droit à une réduction d’impôts dite Censi-Bouvard. Elle compte pour 11 % du prix sur neuf ans et elle est opérationnelle jusqu’en 2021. Autre option pour investir pour tous les types de résidences services : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il rend les loyers non imposables grâce à un mécanisme de déduction des charges et d’amortissement. Là encore ce système reste valable en 2020. C’est également le cas de l’usufruit locatif.
Le PTZ. Principale aide à l’accession à la propriété, le Prêt à taux 0 % ou PTZ reprend en 2020 les mêmes contours qu’en 2019. Dans le neuf, il compte pour 40 % du prix du projet en Ile-de-France, dans le Genevois français, une partie de la Côte d’Azur et les grandes métropoles (zones A et B1 du dispositif). Dans les zones B2 et C (villes moyennes et communes rurales), le montant descend à 20 % du prix du projet toujours dans le neuf et monte à 40 % pour les projets de rénovation lourde.
Le bail réel solidaire. Cette année, une nouvelle forme d’achat va se développer : le BRS pour bail réel solidaire. Comment ça marche ? Le prix du logement est détaché de celui du terrain. Vous payez l’appartement ou la maison de façon classique et vous versez chaque mois un loyer pour la location du terrain. Assorti d’une TVA réduite à 5,5 %, ce système peut faire baisser le prix d’achat de 30 % et ainsi redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages. Le dispositif est accessible sous conditions de ressources (celles des Prêts location-accession) et la revente est encadrée par des clauses antispéculatives. Les autres formes d’accession aidée (TVA réduite dans les Quartiers prioritaires de la politique de la Ville, Prix maîtrisés, location-accession) restent en vigueur en 2020.
Les taux immobiliers. Ils devraient rester très proches de leurs planchers historiques de la fin 2019. En octobre dernier, la moyenne brute hors assurances et toutes durées confondues est tombée au niveau jamais vu de 1,12 %. Ils pourraient regagner quelques points début 2020, sans que cela n’entraîne de conséquences pour les acquéreurs. En revanche, la Banque de France et le Haut Conseil de stabilité financière poussent les banques à resserrer leurs critères d’octroi des prêts immobiliers. Décrocher un emprunt sur plus de 25 ans, consacrer plus de 33 % des revenus au remboursement, voire emprunter sans apport pourrait devenir moins facile. Conseil : mieux vaut préparer le plan de financement en amont en consultant banques et courtiers pour bien connaître les critères d’octroi des crédits à l’habitat.
