Cest un rituel : en août, le fisc se rappelle à nos bons souvenirs. Nous recevons -ou nous allons recevoir- nos avis dimposition. Et la facture fait souvent grimacer. Mais ce document peut aussi être porteur de bonnes nouvelles. Il mentionne en effet les réductions auxquelles certains contribuables ont droit. Cest notamment le cas de ceux qui ont choisi dinvestir en locatif sous le régime de la loi Pinel. Ces derniers encaissent actuellement le solde de cet avantage fiscal (60% est versé en janvier et le reste en août). Loccasion de rappeler que dans le neuf, il est possible de bénéficier de systèmes de défiscalisation plutôt attractifs. Inventaire.
La loi Pinel. Cest le dispositif de le plus connu. Logique : il est simple et efficace. Avec lui, le fisc vous verse 12% du prix du bien si vous louez six ans, 18% si vous louez neuf ans ou 21% si vous louez douze ans. Lavantage est calculé en fonction dun prix plafond de 300 000 €. Au maximum, il atteint 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, vous louez vire à titre de résidence principale du locataire Pour en savoir plus, voir notre dossier Les conditions pour investir en Pinel.
Le Pinel est prolongé aux taux de défiscalisations actuels jusquau 31 décembre 2022. Ensuite, ces mêmes taux diminueront sauf pour les logements les plus écolos. Le dispositif sarrêtera fin 2024.
Le statut LMNP. Dédié aux investissements locatifs en résidences services (pour seniors, pour étudiants, etc.), il repose sur un mécanisme un peu plus complexe que le Pinel, mais pas moins efficace. Avec lui, vous déduisez de vos loyers les charges (notamment les intérêts du prêt) et une parte du prix du logement (amortissement locatif en jargon fiscal). Du coup, vos loyers sont ramenés à zéro lorsque vous les déclarez. Ils ne sont donc pas imposables. Alternative : le dispositif Censi-Bouvard. Cest une réduction dimpôts égale à 11% du prix du logement sur neuf ans, calculée sur un plafond dinvestissement de 300 000 €.
Avec les investissements en résidences services, vous récupérez la TVA versée lors de lachat et la gestion est assurée par lexploitant de la résidence, avec lequel vous signez un bail commercial.
Lusufruit locatif. Ici, la propriété est démembrée. Vous gardez la nue-propriété et lusufruit est concédé pendant une quinzaine dannées à un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers. Au terme de lopération, vous récupérez le bien remis à neuf pour le vendre, le louer ou lhabiter. Avantages : le prix dachat est réduit denviron 30%, vous ne payez pas dimpôts sur les loyers, vous êtes exempté de taxe foncière, les intérêts du prêt qui finance lopération sont déductibles de vos autres revenus fonciers et le logement nentre pas dans la base de calcul de lImpôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour en savoir plus, cest ici.
Quel que soit le dispositif choisi, la défiscalisation doit toujours être vue comme un bonus. Votre priorité, cest choisir un bon emplacement, une ville avec une bonne demande locatif et un marché immobilier dynamique pour bien revendre le moment venu. Bref, misez avant tout sur la pierre !
Et les accédants à la propriété ? Les investisseurs ne sont pas les seuls à profiter de coups de pouce financiers. Si vous achetez votre résidence principale, vous pouvez profiter du PTZ, un crédit gratuit de 138 000 € maximum accessible sous conditions de ressources. Autres dispositifs : la TVA à taux réduit (5,5% contre 20% habituellement) dans certains secteurs en rénovation urbaine, la location-accession, le prêt Action-Logement ou encore le Bail réel solidaire, un mécanisme qui sépare le prix du terrain de celui du logement. Notez également que certaines collectivités locales peuvent accorder des aides ou des subventions.
Ce nest pas une aide mais cest une vraie opportunité : les taux dintérêt battent tous les records à la baisse. De quoi doper votre pouvoir dachat immobilier ou respecter plus facilement les critères des banques (règle de 35% de taux deffort notamment). Pour en savoir plus voir Les taux immobiliers nont jamais été aussi bas !