Investissement locatif : n’oubliez pas les avantages fiscaux !

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 9 août 2021
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Le fisc n’est pas toujours un Grand méchant loup. La preuve : il accorde de substantiels coups de pouce financiers et fiscaux aux particuliers qui investissent dans le neuf !

© Getty Images/SebastiaanBlockmans/Istock

C’est un rituel : en août, le fisc se rappelle à nos bons souvenirs. Nous recevons -ou nous allons recevoir- nos avis d’imposition. Et la facture fait souvent grimacer. Mais ce document peut aussi être porteur de bonnes nouvelles. Il mentionne en effet les réductions auxquelles certains contribuables ont droit. C’est notamment le cas de ceux qui ont choisi d’investir en locatif sous le régime de la loi Pinel. Ces derniers encaissent actuellement le solde de cet avantage fiscal (60% est versé en janvier et le reste en août). L’occasion de rappeler que dans le neuf, il est possible de bénéficier de systèmes de défiscalisation plutôt attractifs. Inventaire.

La loi Pinel. C’est le dispositif de le plus connu. Logique : il est simple et efficace. Avec lui, le fisc vous verse 12% du prix du bien si vous louez six ans, 18% si vous louez neuf ans ou 21% si vous louez douze ans. L’avantage est calculé en fonction d’un prix plafond de 300 000 €. Au maximum, il atteint 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, vous louez vire à titre de résidence principale du locataire… Pour en savoir plus, voir notre dossier Les conditions pour investir en Pinel.

Le Pinel est prolongé aux taux de défiscalisations actuels jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, ces mêmes taux diminueront sauf pour les logements les plus écolos. Le dispositif s’arrêtera fin 2024.

Le statut LMNP. Dédié aux investissements locatifs en résidences services (pour seniors, pour étudiants, etc.), il repose sur un mécanisme un peu plus complexe que le Pinel, mais pas moins efficace. Avec lui, vous déduisez de vos loyers les charges (notamment les intérêts du prêt) et une parte du prix du logement (amortissement locatif en jargon fiscal). Du coup, vos loyers sont ramenés à zéro lorsque vous les déclarez. Ils ne sont donc pas imposables. Alternative : le dispositif Censi-Bouvard. C’est une réduction d’impôts égale à 11% du prix du logement sur neuf ans, calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 €.

Avec les investissements en résidences services, vous récupérez la TVA versée lors de l’achat et la gestion est assurée par l’exploitant de la résidence, avec lequel vous signez un bail commercial.

L’usufruit locatif. Ici, la propriété est démembrée. Vous gardez la nue-propriété et l’usufruit est concédé pendant une quinzaine d’années à un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers. Au terme de l’opération, vous récupérez le bien remis à neuf pour le vendre, le louer ou l’habiter. Avantages : le prix d’achat est réduit d’environ 30%, vous ne payez pas d’impôts sur les loyers, vous êtes exempté de taxe foncière, les intérêts du prêt qui finance l’opération sont déductibles de vos autres revenus fonciers et le logement n’entre pas dans la base de calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour en savoir plus, c’est ici.

Quel que soit le dispositif choisi, la défiscalisation doit toujours être vue comme un bonus. Votre priorité, c’est choisir un bon emplacement, une ville avec une bonne demande locatif et un marché immobilier dynamique pour bien revendre le moment venu. Bref, misez avant tout sur la pierre !

Et les accédants à la propriété ? Les investisseurs ne sont pas les seuls à profiter de coups de pouce financiers. Si vous achetez votre résidence principale, vous pouvez profiter du PTZ, un crédit gratuit de 138 000 € maximum accessible sous conditions de ressources. Autres dispositifs : la TVA à taux réduit (5,5% contre 20% habituellement) dans certains secteurs en rénovation urbaine, la location-accession, le prêt Action-Logement ou encore le Bail réel solidaire, un mécanisme qui sépare le prix du terrain de celui du logement. Notez également que certaines collectivités locales peuvent accorder des aides ou des subventions.

Ce n’est pas une aide mais c’est une vraie opportunité : les taux d’intérêt battent tous les records à la baisse. De quoi doper votre pouvoir d’achat immobilier ou respecter plus facilement les critères des banques (règle de 35% de taux d’effort notamment). Pour en savoir plus voir Les taux immobiliers n’ont jamais été aussi bas !


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