C'est la loi ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 qui a permis la mise en place du principe d'une TVA à taux réduit pour les logements construits ou vendus dans les quartiers en rénovation urbaine.
Le dispositif
Les programmes immobiliers éligibles à ce dispositif doivent se situer dans des quartiers faisant l'objet d'une opération de rénovation urbaine (Zus) et ayant donné lieu à la signature d'une convention entre la collectivité territoriale et l'Anru. Ils peuvent également en bénéficier lorsqu'ils s'inscrivent dans un périmètre de moins de 500 m de la limite de ces quartiers.
« Transformer de manière durable les quartiers les plus en difficulté, leur donner une nouvelle chance, améliorer en profondeur les conditions de vie des habitants qui y vivent », telle est l'ambition du Programme national de rénovation urbaine institué par la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003 (n° 2003-710).
Grâce à des moyens d'une ampleur jamais égalée, ce programme piloté par l'Anru est en train de changer le visage de quartiers autrefois délaissés. Au menu : destruction massive, reconstruction, rénovation de logements, requalification des espaces publics, création d'équipements publics, redynamisation et multiplication du commerce de proximité, développement des activités économiques et de l'emploi, de l'éducation et de la culture...
« Je ne m'attendais pas à ce que les projets se réalisent aussi rapidement, je croyais que les travaux allaient durer quinze ou vingt ans et en fait en trois ans, tout a changé », confie Bernadette, une habitante d'un quartier en rénovation de Garges-lès-Gonesse.
Une aubaine pour les primo-accédants
Pour le maire de la ville, Maurice Lefèvre, « les chantiers sont visibles et les gens voient ce qui se passe, ils se rendent compte qu'ils n'ont pas été trompés ». Bref, les choses changent avec le Programme de rénovation urbaine. Au total, pas moins de cinq cent trente quartiers à l'horizon 2013 et quatre millions d'habitants sont concernés qui ne peuvent que se réjouir de la métamorphose de leur cadre de vie.
Ce programme d'ampleur n'est d'ailleurs possible que grâce à des partenariats nationaux et locaux, publics et privés qui permettront de financer, au total, plus de 44,5 milliards d'euros de travaux. Dans un contexte de renchérissement des coûts de construction, de pouvoir d'achat en berne, ces quartiers constituent une formidable opportunité pour de nombreux ménages à revenus modestes ou moyens de devenir propriétaires.
Dans la région nantaise ou rennaise, par exemple, « les primo-accédants ne peuvent guère acheter à plus de 2 700 € le mètre carré, ce qui représente entre 600 et 1 000 € de mensualité sur vingt ou vingt-cinq ans, indique Yann Joubert, le patron du Groupe Réalités.
Or, à Nantes ou à Rennes, les prix du neuf dans les quartiers les plus centraux s'établissent entre 3 800 et 3 900 s le mètre carré. Difficile, dans ces conditions, de servir les primoaccédants. Raison pour laquelle, la part de cette clientèle a d'ailleurs baissé ces dernières années. « C'est pourtant cette clientèle que nous devons servir », poursuit Yann Joubert. Du fait de la TVA à 7 %, les zones Anru constituent donc le nouveau terrain de jeu des promoteurs.
L'Île-de-France et la province
« En région parisienne, il y a énormément de programmes en zone Anru, indique Emmanuel Launiau de Bouygues Immobilier, nous sommes présents à Nanterre, à Montreuil, à Ivry, à Bois-Colombes, à Vitry... » Quartier Balzac, à Vitry, il est par exemple possible d'acquérir un bien neuf à moins de 3 000 € le mètre carré. Un peu moins à Meaux. « Là, nous proposons un programme avec un système constructif très innovant dont le prix moyen se situe à 2 800 € le mètre carré », précise Emmanuel Launiau.
Des prix très attractifs quand on sait qu'en région parisienne, ils oscillent plutôt entre 4 000 et 8 000 € le mètre carré (hors Paris, bien sûr) en TVA à 19,6 % selon les communes. En province, c'est la même chose. De nombreuses villes ont entrepris des opérations de rénovation urbaine et offrent, de fait, des programmes neufs dont les prix sont tout aussi intéressants.
C'est le cas de villes comme Lyon, Lille, Strasbourg, Marseille, Toulouse... Il faut préciser aussi que ce n'est pas parce que les périmètres de zones Anru sont très abordables que les programmes ne sont pas de qualité. Même si les prestations diffèrent légèrement d'un programme à l'autre, aucune concession n'est faite sur la qualité de construction qui reste équivalente à n'importe quelle opération construite en TVA normale.
