© Groupe GambettaPour construire des logements à prix compétitifs, les promoteurs ont élaboré différentes stratégies. L'acquisition du terrain qui représente 18 % du coût d'une opération fait partie des postes passés au crible par les professionnels. Kaufman & Broad cible les communes situées en troisième couronne parisienne bénéficiant d'une desserte en transports en commun. Ces terrains éloignés doivent être plats et non pollués pour éviter des dépenses supplémentaires.
Les règles d'urbanisme de la parcelle doivent autoriser la réalisation de parkings à l'extérieur de la résidence, un stationnement aérien étant moins coûteux que la construction de places souterraines qui nécessite des travaux de génie civil. Ce cahier des charges doit permettre de proposer des logements à 3 000 € le mètre carré en région parisienne. Deux opérations sont actuellement à l'étude.
« Si le plan local d'urbanisme (Plu) prévoit des stationnements en sous-sol, nous devrons convaincre le maire de modifier ces règles d'urbanisme, prévient Guy Nafilyan. Ce qui occasionnera un allongement des délais. Mais qu'importe, nous avons défini une politique de moyen terme. Nous travaillons pour les cinq prochaines années. »
Des prix maîtrisés dans les Zac
Les promoteurs conçoivent également une offre de logements qui s'inscrit dans une politique de prix maîtrisés développée par les collectivités locales dans les Zones d'aménagement concerté (Zac). Les villes, les agglomérations lancent un appel d'offre imposant aux promoteurs un prix de vente plafonné des logements destinés aux primo-accédants. En échange, le terrain est vendu à un prix inférieur aux valeurs habituelles.
À Nantes (44) ou Angers (49), les primo-accédants peuvent devenir propriétaires d'un logement à 2 400 € le mètre carré. « À Nice, nous réalisons en copromotion avec Cogedim une opération emblématique dans un marché très tendu où les prix des programmes sont parfois supérieurs à 6 000 € le mètre carré », détaille Philippe Rouvier-Corouge, responsable étude de marché et distribution dans le résidentiel chez Icade.
« Pas moins de cinq cents logements seront destinés prioritairement à des personnes ayant un emploi à Nice. Nous commercialisons actuellement un troisième programme à 3 900 € le mètre carré. » Cette politique de prix maîtrisés est d'ailleurs de plus en plus répandue dans l'Hexagone, comme le constate Éric Zaimèche, directeur commercial Ouest du groupe Gambetta qui construit six cents logements par an : « les collectivités locales sont de plus en plus impliquées car le marché immobilier s'est emballé depuis plusieurs années. Les jeunes actifs ne parvenant plus à se loger dans les communes de Nantes Métropole doivent s'installer à une dizaine de kilomètres de la ville. Si on veut conserver ces familles, il faut absolument leur proposer une offre de logements à prix abordable ».
Un constat partagé par Philippe Jossé, directeur général du logement France chez Bouygues Immobilier, qui note une réelle prise de conscience chez les élus : « nous faisons de la pédagogie en leur expliquant que, compte tenu des revenus de leurs habitants, leur capacité d'emprunt leur permet d'acquérir un trois pièces à 150 000 €. Nous leur précisons que nous n'envisageons pas des prix de vente supérieurs à ce budget. Neuf maires sur dix le comprennent ».
