4 860 € : c’est le prix moyen du mètre carré dans le neuf (TVA normale hors parking) au troisième trimestre 2022, une hausse de 5,9 % par rapport à la même période 2021 révèle la dernière édition de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Cette moyenne porte sur les appartements qui constituent 94 % de l’offre. Bien sûr, ces prix varient selon les adresses.
Dans la capitale, ce même mètre carré neuf culmine à 14 641 € d’après une étude de l’Agence départementale sur le logement de Paris (Adil 75) qui porte sur le troisième trimestre 2022 (derniers chiffres disponibles). A l’inverse, sur les agglomérations du Mans, de Rouen ou de Besançon, ce même mètre carré neuf varie entre 3 200 € et 3 800 € selon la FPI. Et à l'intérieur d'une ville, le mètre carré varie selon les quartiers, les plus prisés étant les plus chers.
Pourquoi les prix varient-ils selon les villes ?
C’est d’abord une question de terrain. En moyenne, le foncier représente environ 20 à 30% du prix de sortie. Mais sur les marchés les plus tendus comme Paris, il peut compter pour la moitié du prix de vente. Les coûts de construction, eux aussi, peuvent varier. Ils dépendent de la complexité du chantier, de l’architecture, des prestations ou encore de certaines impositions des communes. Elles peuvent par exemple demander une performance énergétique supérieure aux normes en vigueur et/ou davantage de matériaux écologiques, ce qui va forcément faire grimper les coûts de construction, donc les prix de vente.
Comment les prix immobiliers sont-ils calculés ?
Dans le logement ancien, c’est la loi de l’offre et de la demande qui joue. Dans le neuf, c’est davantage la résultante d’un cumul de facteurs économiques. Au terrain s’ajoutent la construction proprement dite (gros œuvre, isolation, équipements, main d’œuvre, etc.), la voirie et les réseaux divers, les frais financiers (intérêts de l’emprunt qui finance l’opération par exemple), les honoraires des différents intervenants (architecte, bureaux d'études, etc.), les frais de commercialisation, la marge du promoteur, la TVA, qui compte, sauf dans certains cas particuliers (voir en fin d'article), pour 20% du prix de vente.
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Les prix du neuf peuvent-ils baisser ?
C’est très improbable. Matériaux, main d’œuvre, éléments financiers, tout est calculé au plus juste. Rares, les terrains sont chers et les promoteurs se livrent à une forte concurrence pour les acheter. Et depuis plus d'un an, les matériaux flambent. De son côté, l’Etat n’est pas prêt à renoncer à la juteuse TVA à 20 %... Seule une forte hausse des logements terminés invendus pourrait faire baisser les prix, ce stock physique coûtant cher aux professionnels. Mais il compte aujourd’hui pour 4,6% de l’offre selon la FPI. Et ça ne va pas changer, le rythme de renouvellement de l'offre restant insuffisant (sur un an, les mises en vente chutent de près de 15 %).
Les prix du neuf peuvent-ils augmenter ?
C’est probable. Les terrains vont rester chers, même si le gouvernement dégage des fonds pour recycler les friches urbaines. L’actuelle pénurie de matériaux ne peut pas faire baisser les prix et les entreprises de bâtiment ne casseront pas leurs tarifs en pleine période d'inflation. L’Etat ne desserrera pas l’étau des taxes. La facture s'est récemment alourdie avec l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2022, de la Réglementation environnementale RE 2020. Cet ensemble de règles techniques particulièrement strictes renforce la performance du bâti et réduit l'empreinte carbone des matériaux et des énergies.
Acheter du neuf, c’est en avoir pour son argent ?
Oui. Bardé de garanties qui protègent l'acquéreur avant, pendant et après les travaux, aux dernières normes, il n’a pas besoin de travaux pour offrir confort, performances et durabilité. De quoi s’épargner les coûteuses rénovations qui impacteront l’ancien (les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location, comme le veut la loi Climat votée à l'été 2021). Et c’est sans compter la sécurité, les places de stationnement, les balcons ou la réduction de l’empreinte environnementale grâce à des règlementations de plus en plus écolos. Bref, le principal atout du neuf, c’est son rapport qualité/prix !
Immobilier neuf : comment acheter moins cher
Toute une série de dispositifs permettent d’acheter dans de très bonnes conditions. Pour l’essentiel, elles concernent l’achat de la première résidence principale, mais d’autres types de projets peuvent être encouragés (investissement locatif. Inventaire de coups de pouce décidément très constructifs.
- Dans les quartiers en rénovation urbaine et dans un périmètre de 300 mètres alentours, les programmes neufs relèvent d’une TVA réduite à 5,5%. De quoi réaliser une substantielle économie sur le prix d’un appartement ou d’une maison !
- Autres options : la location-accession ou encore le très innovant bail réel solidaire (BRS). Dans ce dernier cas, le prix du terrain est séparé de celui de la construction. Ces deux systèmes bénéficient eux aussi de la TVA à taux réduit.
- Ne négligez pas les aides financières, à commencer par le PTZ. Ce crédit gratuit est accessible aux primo-accédants sous conditions de ressources (80% des Français sont éligibles). Autre coup de pouce : le Prêt Acession d'Action logement de 40 000 € à 0,5% d'intérêt.
- Les investisseurs en locatif peuvent profiter de la loi Pinel. Avec elle, le fisc verse à l’investisseur particulier une partie du prix du bien en fonction de la durée de location moyennant le respect de certaines conditions.
- Ponctuellement, les promoteurs peuvent faire des promotions notamment lorsqu’ils lancent une nouvelle résidence ou s’il ne reste que quelques biens à vendre dans un programme. D’autres aident les acquéreurs à constituer leur apport personnel.
- Enfin, chaque projet immobilier, qu’il s’agisse de résidence principale ou d’investissement locatif, est aujourd’hui soutenu par des taux d’intérêt qui malgré leur récente remontée restent inférieurs à l'inflation.
