Prix du neuf : cinq question qui comptent

Comment déchiffrer le prix des logements neufs ? Doit-on prévoir des hausses ou des baisses ? Comment acheter moins cher ? Nos réponses !

4.554 € : c’est le prix moyen du mètre carré dans le neuf (TVA normale hors parking) à fin mars 2021, une hausse de 1,9% sur un an révèle la dernière édition de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Cette moyenne porte sur les appartements qui constituent plus de 95% de l’offre actuelle. Bien sûr, ces prix varient selon les adresses. Dans la capitale, ce même mètre carré neuf frôle les 13.000 € d’après une étude de l’Agence départementale sur le logement de Paris (Adil 75). A l’inverse, sur les agglomérations du Mans, de Rouen ou de Besançon, ce même mètre carré neuf varie entre un peu plus de 3.000 € et 3.400 € selon la FPI.

Pourquoi les prix varient-ils selon les villes ? C’est d’abord une question de terrain. En moyenne, le foncier représente environ 20% du prix de sortie. Mais sur les marchés les plus tendus comme Paris, il peut compter pour la moitié du prix de vente. Les coûts de construction, eux aussi, peuvent varier. Ils dépendent de la complexité du chantier, de l’architecture, des prestations ou encore de certaines impositions des communes. Elles peuvent par exemple demander une performance énergétique supérieure aux normes en vigueur, ce qui va forcément faire grimper les coûts de construction, donc les prix.

Comment les prix sont-ils calculés ? Dans le logement ancien, c’est la loi de l’offre et de la demande qui joue. Dans le neuf, c’est davantage la résultante d’un cumul de facteurs économiques. Au terrain s’ajoute la construction proprement dite (gros œuvre, isolation, équipements, main d’œuvre, etc.), la voirie et les réseaux divers, les frais financiers (intérêts de l’emprunt qui finance l’opération par exemple), les honoraires des différents intervenants, les frais de commercialisation, la marge du promoteur, la TVA, qui compte, sauf dans certains cas particuliers, pour 20% du prix.

Les prix du neuf peuvent-ils baisser ? C’est très improbable. Matériaux, main d’œuvre, éléments financiers, honoraires sont calculés au plus juste. Rares, les terrains sont chers et les promoteurs se livrent à une forte concurrence pour les acheter. De son côté, l’Etat n’est pas prêt à renoncer à la juteuse TVA à 20%... Seule une forte hausse des logements terminés invendus pourrait faire baisser les prix, ce stock physique coûtant cher aux professionnels. Mais il compte aujourd’hui pour 4,30% de l’offre selon la FPI Et ça ne va pas changer, les programmes se vendant vite…

Les prix du neuf peuvent-ils augmenter ? C’est probable. Les terrains vont rester chers, même si le gouvernement dégage des fonds pour recycler les friches urbaines. L’actuelle pénurie de matériaux ne peut pas faire baisser les prix et les entreprises de bâtiment, après la difficile année 2020, ne casseront pas leurs tarifs. L’Etat ne desserrera pas l’étau des taxes. Et la facture pourrait s’alourdir avec l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2022, de la Réglementation environnementale RE 2020, une norme qui renforce l’efficacité du bâti et qui décarbone matériaux et énergies.

Acheter du neuf, c’est en avoir pour son argent ? Oui. Bardé de garanties, aux dernières normes, il n’a pas besoin de travaux pour offrir confort et performances. De quoi s’épargner les coûteuses rénovations qui impacteront l’ancien (les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location, comme le veut la loi Climat votée cet été). Et c’est sans compter la sécurité, les places de stationnement, les balcons ou la réduction de l’empreinte environnementale grâce à des règlementations de plus en plus écolos. Bref, le principal atout du neuf, c’est son rapport qualité/prix !

Immobilier neuf : comment acheter moins cher
Toute une série de dispositifs permettent d’acheter dans de très bonnes conditions. Pour l’essentiel, elles concernent l’achat de la première résidence principale, mais d’autres types de projets peuvent être encouragés (investissement locatif. Inventaire de coups de pouce décidément très constructifs.

  • Dans les quartiers en rénovation urbaine et dans un périmètre de 300 mètres alentours, les programmes neufs relèvent d’une TVA réduite à 5,5%. De quoi réaliser une substantielle économie sur le prix d’un appartement ou d’une maison !
  • Autres options : la location-accession ou encore le très innovant bail réel solidaire (BRS). Dans ce dernier cas, le prix du terrain est séparé de celui de la construction. Ces deux systèmes bénéficient eux aussi de la TVA à taux réduit.
  • Il ne faut pas non plus négliger les aides financières, à commencer par le PTZ. Ce crédit gratuit est accessible aux primo-accédants sous conditions de ressources (80% des Français sont éligibles). Autre coup de pouce : le prêt Action-Logement de 40.000 €.
  • Les investisseurs en locatif peuvent profiter de la loi Pinel. Avec elle, le fisc verse à l’investisseur particulier 12% du prix du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans moyennant le respect de certaines conditions.
  • Ponctuellement, les promoteurs peuvent faire des promotions notamment lorsqu’ils lancent une nouvelle résidence ou s’il ne reste que quelques biens à vendre dans un programme. D’autres aides les acquéreurs à constituer leur apport personnel.
  • Enfin, chaque projet immobilier, qu’il s’agisse de résidence principale ou d’investissement locatif, est aujourd’hui soutenu par des taux d’intérêt qui battent record sur record à la baisse. Pour en savoir, plus voir notre article sur le crédit immobilier.

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