Logement idéal : la guerre des compromis

Quelles sont les aspirations des Français en matière d'immobilier neuf ? Qui décide des nouvelles tendances ? Comment les promoteurs parviennent-ils à conjuguer attentes des acquéreurs et contraintes d'urbanisme ? Les villes ont-elles leur mot à dire ? Réponses des principaux intéressés pour tenter de définir le logement idéal.

Bien situé, lumineux, avec des rangements optimisés, disposant d'une grande terrasse, personnalisable, dans un immeuble à taille humaine... Les critères pour définir le logement idéal sont nombreux. Si les Français ont une idée très précise de ce qu'ils veulent, trouver la perle rare n'est pourtant pas une mince affaire. La principale raison ? Un budget souvent insuffisant pour acheter un bien qui cumule tous les avantages souhaités. Faute de moyens, il faut faire des choix. L'heure est aux compromis.

De l'avis du plus grand nombre, on préfère un appartement plus petit, mais mieux situé. On s'éloigne de son travail pour une meilleure carte scolaire. On renonce aux w.-c. indépendants pour un séjour plus grand... Mais qui pense les logements de demain ? Les villes, les promoteurs et... les acheteurs ! L'émergence de nouvelles réalisations repose sur un juste équilibre entre volonté politique, rentabilité économique et pouvoir d'achat.

La raison du prix

« Le logement idéal est d'abord celui que l'on peut s'acheter », résume-t-on chez Nexity. Les Français, pour devenir propriétaires, doivent donc résoudre l'équation : mensualité/superficie/trajet domicile-travail. Effectivement, le nerf de la guerre reste toujours le même : le prix de l'immobilier. Si les envies des acquéreurs n'ont pas de limite, leurs capacités financières, elles, ne sont pas extensibles.

Bonne nouvelle tout de même, les logements neufs offrent des tarifs plus attractifs que l'ancien, surtout dans les zones les plus tendues. C'est d'ailleurs la principale motivation pour bon nombre de ménages. C'est notamment le cas d'Olivia et Sébastien. Ce couple de quadragénaires avec deux enfants a choisi une opération de promoteur après avoir écumé les petites annonces de biens anciens sans succès.

De la fonctionnalité, sinon rien. « Je regarde attentivement tous les plans afin de vérifier qu'il n'y a pas d'espace perdu », confirme Thierry Delorge, directeur commercial du groupe Pichet, « que les aménagements sont rationnels, et que les terrasses affichent une profondeur d'au moins deux mètres ». Des critères que l'on retrouve également chez Nexity : « les acquéreurs veulent beaucoup de rangements, une cuisine où l'on peut manger, un salon qui sert d'articulation avec le reste de l'appartement, et le tout, sans perte d'espace ».

Autre grande tendance, avènement des nouvelles technologies oblige, les Français sont de plus en plus regardants, et exigeants, sur la connectique. « Les acquéreurs se renseignent pour savoir si l'immeuble sera équipé en fibre optique, détaille-t-on chez Nexity, et si les prises seront présentes dans toutes les pièces. »

Pas de travaux, plus de personnalisation

Depuis quatre ans, le groupe Pichet met un espace déco de 500 m² à la disposition de ses clients. « Nous vendons sur plans, il n'est pas facile de se projeter dans son futur appartement, et encore moins de se faire une idée précise des finitions choisies », détaille-t-on chez le promoteur. Dans cet espace dédié à l'aménagement, l'acquéreur trouvera tous les types de revêtements de sol (carrelage, parquet), de façade (faïence murale) ou encore un grand choix de peinture qu'il pourra ensuite sélectionner pour son logement. « Choisir entre deux essences de parquet d'après des échantillons n'est pas une mince affaire, tandis qu'une mise en situation grandeur nature les éclaire en un coup d'œil », souligne-t-on chez le groupe Pichet.

Des choix de qualité. Et le promoteur a sélectionné des partenaires de renom, comme Porcelanosa pour le carrelage et la faïence, et Idéal Standard et Porcher pour la robinetterie et la salle de bains. Ces prestations sont fournies et comprises dans le prix du logement. Elles plaisent aux acquéreurs et permettent de maintenir un bon niveau de ventes. Et le choix des futurs acheteurs ne s'arrête pas là ! « Pas question non plus d'imposer une couleur, poursuit-il, nos clients peuvent nous demander, sans plus-value, quatre murs de quatre couleurs différentes dans leur salon et nous le ferons », analyse-t-on chez le groupe Pichet. Une liberté qui séduit. En effet, si les Français achètent dans le neuf pour ne pas avoir de travaux à réaliser avant d'emménager, ils ont longtemps critiqué le côté froid et impersonnel des logements proposés. Heureusement, certains professionnels l'ont bien compris.

Intimité et densité

L'heure est à la redensification urbaine. Une volonté politique qui ne colle pas forcément avec le besoin d'intimité des Français. « Le travail des promoteurs est de penser les programmes autrement, affirme-t-on chez le groupe Pichet, et de recréer cette sensation de résidence à taille humaine, même sur des opérations plus denses. »

Ouvert sur l'extérieur. Pour relever ce défi, le promoteur attache une grande importance à la fonctionnalité et à la luminosité des logements, en privilégiant, par exemple, les ouvertures vers l'extérieur : jardins en rez-de-chaussée, terrasses ou balcons dans les étages. « Il m'est arrivé de refuser les plans d'un projet qui ne prévoyait pas d'ouverture vers l'extérieur, confirme-t-on chez le groupe Pichet, car, sauf quand on ne peut vraiment pas faire autrement, il est indispensable de proposer cette « pièce » en plus à nos clients ». Et le promoteur parle bien de pièce : « les terrasses et les balcons doivent offrir une largeur suffisante pour être réellement utilisés, au moins deux mètres afin que les habitants du logement aient le recul nécessaire pour installer une table et dîner dehors ».

Architecture. Chez Nexity aussi, le travail de l'architecture est important. « Une volumétrie intéressante avec des rythmes de façade peuvent gommer l'impression de densité et de hauteur. » Et le promoteur sait de quoi il parle puisqu'il a été, avec sa marque Apollonia, précurseur d'une nouvelle façon de penser l'architecture des résidences neuves. « Apollonia nous sert de laboratoire, poursuit-il, et ce qui marche est adapté sur les opérations des autres marques du groupe lorsque cela est possible. »

Vue d'ensemble. Ce qui n'est pas toujours le cas. En effet, lorsque les professionnels travaillent à la réalisation d'un quartier entier, leur liberté est bien plus grande que lorsqu'ils réfléchissent à intégrer une petite opération dans un tissu urbain déjà constitué. Pour concilier densité et intimité, de nombreuses solutions sont en train de voir le jour. « On recrée des jardins sur le toit de l'immeuble comme on l'a fait, par exemple, à Nanterre, précise-t-on chez Nexity, et on insiste sur la générosité des parties communes avec de beaux volumes pour les halls d'accueil. »

Un petit coin de verdure

Si les Français rêvent en premier lieu d'une maison individuelle, ils achètent pourtant souvent un appartement. « Même en immeuble, les acquéreurs recherchent un petit coin de verdure », explique-t-on chez Nexity. Terrasse, balcon, rez-de-jardin, loggia... Même petit, ce prolongement extérieur est indispensable à beaucoup d'acheteurs. Et le confinement n'a fait qu'accélérer le mouvement.

Du nouveau. « Avec un énorme travail d'architecture, offrir de véritables espaces verts est possible, souligne-t-on chez Nexity, c'est le cas de l'un de nos projets : des maisons superposées les unes sur les autres avec, tous les deux ou trois étages, des parties communes extérieures comme un potager un terrain de boules ou des jardins suspendus. » Une bonne idée imaginée avec l'architecte Roland Castro. Véritable village vertical, ce type de projet répond parfaitement aux attentes des acquéreurs tout en limitant l'emprise au sol des bâtiments.

Un havre de paix sécurisé

Le logement a, de tout temps, été considéré comme une valeur refuge. En étant propriétaire, on se dit qu'on se met à l'abri de certains désagréments de la vie. Et en ces moments de troubles économiques, avoir un toit à soi au-dessus de la tête est rassurant. Les Français sont moroses et leur cocon est devenu un endroit indispensable à leur bien-être ! C'est donc tout naturellement qu'ils veulent se sentir bien chez eux, en sécurité et... au calme !

Paisible. En effet, fuir le tumulte de la vie quotidienne est l'une des préoccupations principales des candidats à l'achat. Ne pas voir et surtout ne pas entendre ses voisins sont des critères essentiels, et non optionnels. Et bonne nouvelle, dans le neuf, les normes en matière d'isolation phonique sont particulièrement sévères.

Côté espace, la famille aime se retrouver au salon pour échanger et partager. Cette pièce est celle sur laquelle les Français ne semblent pas vouloir faire de concession : elle doit être spacieuse et lumineuse. Si le budget est un peu serré, les acquéreurs préfèrent des chambres plus petites afin de ne pas rogner sur la superficie de leur espace de vie.

Une adresse facile à vivre

« Nous portons une attention toute particulière à la localisation de nos futures opérations, insiste-t-on chez le groupe Pichet, pour que les résidences que l'on propose présentent le meilleur rapport qualité/prix/emplacement. » Tous les programmes du groupe sortent donc de terre en cœur de ville, à proximité des commerces et transports. « Parfois nous participons au réaménagement du centre-ville », développe-t-on chez le groupe Pichet. Présent depuis très longtemps sur le terrain, le promoteur travaille de concert avec les mairies dans le développement urbain des territoires. Car tout est là : les Français veulent une adresse facile à vivre ! Ils sont d'ailleurs majoritaires à opter pour un logement plus petit s'il est mieux situé qu'un autre.

Lieu de vie. Au cœur de leurs préoccupations : la proximité immédiate des transports et des commerces. C'est d'ailleurs d'après ces deux principaux critères que Nexity sélectionne l'emplacement de ses futures résidences : « Quand je vais voir un terrain susceptible d'accueillir une nouvelle opération, je me pose deux questions : par où j'arrive ? Et où est-ce que je peux acheter mon pain ? »

Du changement. Des interrogations qui résument un changement de mode de vie. Si, par le passé, la tendance était à la concentration des grandes enseignes en périphérie de ville, on assiste aujourd'hui à la réintroduction des petites surfaces alimentaires en centre-ville. Les habitants des quartiers veulent pouvoir faire leurs courses à pied, et ils prônent le retour des commerces indépendants, et le relancement de la vie économique locale. « Avant on n'arrivait pas à vendre les locaux commerciaux en pied d'immeuble, confirme-t-on chez Nexity, désormais c'est possible et cela permet de faire revenir les commerces de bouche. »

Des logements plus verts

Ce que veulent surtout les Français : avoir une facture énergétique faible qui ne réduit pas leur reste à vivre ! « La capacité financière des ménages français ne va pas augmenter, l'énergie oui, rappelle-t-on chez Nexity, et demain il sera difficile, dans l'ancien, de payer ses factures en fin de mois car ces consommations vont jusqu'à doubler le remboursement de la mensualité du crédit immobilier. »

Un bon point pour les logements neufs qui, contraints à une réglementation thermique très stricte, offrent des consommations énergétiques toujours plus faibles. Certaines opérations servent de test. « Nous avons par exemple installés des panneaux photovoltaïques sur le toit de certains immeubles, détaille-t-on chez Nexity. Ils permettront de recharger les voitures électriques des habitants de l'immeuble garées dans le parking en sous-sol. »

Architecture originale ?

Intégration. « L'architecture de la résidence est également une composante importante pour nos acquéreurs, souligne-t-on chez le groupe Pichet, autant que l'aménagement intérieur de leur appartement, et ils ne conçoivent pas d'acheter dans un bâtiment similaire à celui qui se construit au bout de la rue. » On a longtemps parlé d'uniformisation de l'habitat avec les constructions neuves. Aujourd'hui, cette critique n'a plus lieu d'être. « Pour définir l'architecture d'une nouvelle résidence, on tient aussi et surtout compte de l'environnement, par exemple sur Arcachon, si l'on peut faire du contemporain en centre-ville, on respecte plus volontiers la tradition régionale dans d'autres secteurs de la ville. Ailleurs, si l'on construit au cœur d'un quartier pavillonnaire, on va orienter notre choix vers un petit immeuble de deux étages et lui donner un aspect « grande villa » afin que le projet s'intègre au mieux localement. »

Libération. L'architecture s'est donc libérée. Non pas que les architectes n'aient pas eu d'idées avant... Le frein viendrait plutôt des villes et du conservatisme de certains maires. « Les maires bâtisseurs sont des élus courageux car lancer de grandes opérations d'aménagement sur son territoire, c'est exposer la population, et donc ses électeurs, à de gros chantiers et tout ce que cela implique comme le bruit ou les problèmes de circulation, explique-t-on chez Nexity, même si, après coup, on oublie vite tous ces désagréments au regard des bénéfices, surtout lorsque la création de ce nouvel espace s'accompagne d'équipements publics dont vont profiter les habitants des alentour. » À l'heure où les surfaces se réduisent, l'enjeu de l'architecture est encore plus grand : « faire du compact agréable à vivre n'est pas facile », concède-t-on chez Nexity.

Retour client

Service après-vente. « Nous avons mis en place un système d'enquête le jour de la livraison avec un questionnaire retraçant l'intégralité du parcours de l'acquéreur, de sa prise de contact avec le commercial jusqu'au jour de la remise des clefs », raconte-t-on chez le groupe Pichet. Le but ? S'assurer de l'adéquation du projet avec le résultat final. Et tenir compte de certaines envies qui peuvent donner la tendance de demain. « La cuisine ouverte sur le séjour ne plaît pas forcément dans les grands appartements », constate-t-on chez le groupe Pichet, « et pour les appartements de quatre pièces et plus, on nous demande parfois de la fermer. »

Toilettes. Un sujet revient également fréquemment : les w.-c. Si chacun préfère des toilettes indépendants de la salle de bains, la réalité est souvent tout autre. En effet, avec les normes imposées en matière d'accessibilité, les logements neufs doivent respecter des règles strictes, notamment des largeurs minimales de passage et des zones de dégagement suffisantes. Faire un w.-c. indépendant est aujourd'hui dévoreur d'espace. Et c'est de la place en moins pour les autres pièces !

D'où le parti pris des promoteurs de raisonner « pour le mieux » en fonction de leurs obligations réglementaires. Et ce n'est pas simple ! « Faire comprendre à nos clients ces normes et les pertes d'espaces qu'elles engendrent est compliqué, confirme-t-on chez Nexity, mais nous n'avons pas le choix. »

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