Dubaï : terre d'avenir pour investisseurs étrangers

Roman Rainfray
Publié par
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Chargé d'études chez PAP.fr

Hauts rendements, prix en hausse, fiscalité proche de zéro : c'est le marché de Dubaï. Un véritable eldorado pour tous ceux qui veulent investir. Décryptage d'un marché florissant, à quelques heures d'avion de Paris.

Le marché immobilier de Dubaï ne connaît pas la crise
Le marché immobilier de Dubaï ne connaît pas la crise © Maremagnum/GettyImages

Pourquoi investir dans l'immobilier à Dubaï ?

L'État de Dubaï fait partie des Émirats arabes unis, un conglomérat de pays situé dans le Golfe persique. Et c'est également le plus connu de ces états. Politiquement neutre, résolument tourné vers l'avenir, Dubaï affiche une réussite économique qui provient en grande partie de son ouverture vers l'extérieur.

En effet, ce pays pratique une politique visant à attirer les investissements étrangers, laquelle est fondée sur une fiscalité très séduisante ainsi qu'une facilité totale à acquérir de la propriété immobilière.

Le prix du logement en hausse

Depuis 3 ans, le marché de Dubaï est en croissance continue. Et entre 2022 et 2023, les prix de l'immobilier ont connu une augmentation de 15,6 %. Le volume des transactions a augmenté de 40 % sur la même période, avec un montant total de transactions de l'ordre de 62 milliards d’euros. Ceci suit la tendance inverse qu'en France, où le volume des transactions baisse et où les prix déclinent aussi.

Quel est le prix d'un bien immobilier ?

💰 Le prix médian de Dubaï est environ de 4 000 €/m², ce qui reste très abordable par rapport à la France. Car on est à peu près au même niveau que des villes comme Lille (59) 3 898 €/m², mais bien en dessous d'une capitale européenne comme Paris (10 000 € du mètre carré). Cela offre des possibilités de rendements inédits.

Une rentabilité hors norme pour un investissement locatif

Un mot pour décrire Dubai, la rentabilité. En raison de son accessibilité en termes de prix (4 000 €/m²) et du fait d'un marché locatif très concurrentiel, la ville permet une rentabilité très intéressante.

🗣️ « Dubaï est une ville de locataires », nous confirme Guillaume Giroux, fondateur de l'agence Dubaï-immo, une société spécialisée dans l'accompagnement des acheteurs français à Dubaï. « 90 % des résidents dubaïotes sont des expatriés, travaillant dans la ville pour un temps déterminé et disposant d'un certain pouvoir d'achat », nous précise l'expert.

Contrairement aux autres grandes villes, la rentabilité de Dubaï peut atteindre des niveaux à deux chiffres : entre 8 et 12 %, suivant les secteurs et la surface envisagée. Paris, à titre de comparaison, présente une rentabilité de l'ordre de 2 % pour les petites surfaces. Et cela est dû à la différence de ticket d'entrée. Paris est deux fois et demie plus chère au mètre carré et les loyers ne sont pas forcément plus élevés. « Il est très difficile de trouver un studio, à Dubai, pour moins de 1 000 € de loyer », poursuit Guillaume Giroux.

Une fiscalité quasi inexistante

Vous serez surpris en arrivant à Dubaï : Dubaï ne pratique pratiquement aucun impôt sur la propriété immobilière. Pas d'impôt sur les plus-values, pas de taxe foncière ni d'impôts sur les revenus locatifs.

💰 Les seuls impôts à régler, lorsque l'on achète une propriété, ce sont les frais de notaire, les « Property transfer fee », payables auprès du Dubaï land departement. Ces frais s'élèvent à 4 % du montant de la vente, quelle que soit la valeur du bien en cause. C'est ce quI donne à Dubaï cette force d'attractivité, où les investissements sont préservés d'une fiscalité confiscatoire, comme en Europe.

Acheter à Dubaï, avec ou sans crédit ?

Investir dans l'immobilier à Dubaï pose inévitablement la question du financement. Doit-on recourir à un prêt immobilier ou acheter cash ? Si on recourt au prêt, doit-on le prendre auprès d'une banque française ou d'une banque locale ?

👉 Acheter via une banque française posera la difficulté de trouver un établissement de crédit qui acceptera de couvrir un risque pour un bien situé à l'étranger, sans pouvoir poser de gage dessus. Il faudrait dans ce cas avoir un autre bien équivalent libre de tout gage pour que la banque puisse mettre une hypothèque dessus.

👉 Acheter via une banque dubaïote peut être une solution, mais attention ! Il est courant d'entendre que les banques du monde musulman prêtent de l'argent sans aucuns intérêts. Cela serait dû à une vieille règle d'origine coranique, qui prohibe le recours à l'usure comme aux taux d'intérêt. Cela est vrai, en théorie. Mais en pratique, l'achat du bien immobilier se fera via une opération particulière où la banque dubaïote achètera le bien pour le compte de son emprunteur, puis le lui revendra moyennant un prix plus élevé, avec un paiement échelonné dans le temps. Ce qui revient grosso modo à un surcoût.

Toute la technologie au service de l'investissement

🏙️ La ville de Dubaï, ayant comme objectif de devenir la « meilleure ville du monde », n'hésite pas à utiliser tous les moyens les plus modernes pour attirer les investisseurs. Tout est fait pour que les investissements soient fluides et aisés :

  • le processus de vente peut se faire en une journée, dans le cas théorique d'un achat cash ;
  • l'acompte peut être payé par tout moyen, cash, virement ou même cryptomonnaie ;
  • les frais de notaire sont payables en carte bleue ;
  • le titre de propriété est reçu le jour même par e-mail ;
  • une application existe, la Dubaï REST, où tous les biens immobiliers d'un même propriétaire figurent, avec à la clé des services.

Cette mise en place témoigne de la volonté d'ouverture et d'un climat très favorable de l'émirat, pour tout nouvel investisseur.

Une ville aux projets colossaux

Le Plan 2040 établi par le gouvernement prévoit un certain nombre de changements ambitieux pour la ville :

  • le doublement de la population totale de la ville d'ici 2040 ;
  • doubler la taille des espaces verts (60 % de la superficie totale de l'émirat, à terme) ;
  • augmenter les surfaces dédiées aux espaces commerciaux de 168 km² ;
  • augmentation de l'espace dédié aux plages publiques à hauteur de 400 %.

♻️ Et toutes ces innovations et changements s'inscrivent dans une dynamique avant tout écoresponsable !

Les Français à l'assaut de Dubaï

Devant l'atonie du marché national, beaucoup de Français investisseurs décident de se tourner vers des terres nouvelles, des marchés plus dynamiques. C'est le cas de Dubaï, « où l'on voit de nombreux Français qui cherchent un environnement fiscal favorable dans un marché en pleine croissance », nous informe Guillaume Giroux.

🇫🇷 « Les Français prennent d'assaut les quartiers qui montent, comme Dubaï Creek harbour », précise le spécialiste. Un quartier qui présente de belles opportunités immobilières. Selon le consulat de France aux Emirats arables unis, ils seraient 28 000 à résider dans l'émirat de Dubaï, en 2022. C'est la plus grande communauté d'expatriés du pays.

Un investissement, un visa !

L'émirat a mis en place une politique de visas qui marche de pair avec les investissements immobiliers. Il y a la possibilité d'obtenir plusieurs visas résidents, suivant le type d'investissement qu'on y fait :

  • l'achat d'un bien de 500.00 € ou plus donne accès à un visa de 10 ans, le Golden visa ;
  • l'achat d'un bien de 180 000 € donne accès à un visa de 2 ans.

🏖️ Ces visas peuvent être renouvelés tant que la possession immobilière perdure. Et, en ce qui concerne le golden visa, celui-ci est élargi pour la famille du propriétaire, c’est-à-dire époux, enfants, ascendants, de plein droit.

Où trouver des maisons ou des appartements à vendre ?

La ville de Dubaï regorge de programmes neufs, un peu partout. Il y en aura pour tous les goûts. Du quartier avec palmiers inspiré du fameux BeverlyHills américain aux immeubles tout de verre surplombant la baie du Golfe persique, l'offre est très vaste. Reste plus qu'à définir son budget et ses priorités.


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