Le neuf a la cote auprès des investisseurs en locatif. Et pour cause ! Alors que le dispositif Duflot navait jamais réussi à décoller en raison dune image de marque très controversée, le dispositif Pinel, qui conserve pourtant la même architecture, se taille un franc succès six mois après sa mise en place. « Depuis le début de lannée 2015, nous assistons à un retour des investisseurs grâce aux nouvelles souplesses de ce mécanisme dincitation fiscale », confirme Edouard Rouy, directeur financier du groupe Seger.
Loi Pinel : un succès qui dure !
Cet article a été écrit en 2015. Depuis, le succès du Pinel ne s'est jamais démenti. Aujourd'hui, les ventes aux investisseurs représentent environ 50 % du marché (source : Fédération des promoteurs immobiliers). Les raisons de cette réussite n'ont pas changé : puissantes vertus défiscalisantes, souplesse de fonctionnement, zonage plus intéressant en termes de loyers, autorisation de la location aux ascendants ou descendants.
Important : le Pinel est officiellement prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. En 2022, les taux de défiscalisations s'établissent à 12% du prix du bien sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. En 2023 et 2024, les taux diminueront progressivement, sauf pour certaines résidences très écologiques (Pinel +). Depuis 2019, le Pinel est réservé aux investissements en zones Abis, A et B1 du dispositif (grandes agglomérations, région parisienne, Genevois français, Côte d'Azur). Les zones B2 et C sont exclues du dispositif. Sauf en Bretagne, où certaines adresses et opérations sont éligibles même en zone B2 si le Préfet de région le décide (expérimentation dite Pinel de projet).
Les investisseurs ont en effet bien compris les nouvelles souplesses dont la ministre du Logement, de lEgalité des territoires et de la Ruralité, Sylvia Pinel (dont il a pris le nom), a voulu doter le nouveau régime. Résultat, dans la plupart des grandes agglomérations, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) note un redressement très significatif des ventes aux investisseurs privés. Ainsi, à Lille, entre fin 2013 et fin 2014, la part des réservations faite par cette clientèle sest envolée de 46 %. En Midi-Pyrénées, elle a grimpé de 34 %, dans le Grand Lyon de 27 %, en Provence de 22 %... Les raisons de ce plébiscite sont multiples. Nous en avons relevé au moins sept.
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Raison 1 : la souplesse des trois durées d'investissement
Par rapport au Duflot qui nécessitait de louer au moins pendant 9 ans pour bénéficier dune réduction dimpôt de 18 % du prix du bien, le dispositif Pinel propose la possibilité de louer pendant 6 ans, neuf ans ou douze ans. Et selon la durée dengagement choisie, la réduction sétablit alors respectivement à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement.
Plafonds de prix. Quel que soit le cas de figure, la réduction sapplique dans la limite dun double plafond : un prix au mètre carré fixé à 5 500 € maximum et un montant global dinvestissement de 300 000 €. Vous pouvez ainsi économiser en impôt jusquà 36 000 € sur 6 ans (12 % de 300 000 €), 54 000 € sur 9 ans (18 % de 300 000 €) ou 63 000 € sur 12 ans (21 % de 300 000 €).
Quelle durée choisir ? « Linvestisseur a intérêt à opter pour une durée de 6 ans et à prolonger son engagement sur 9 ou 12 ans à léchéance des six ans, ce qui lui offre encore plus de souplesse », note Daniel Znaty, directeur immobilier chez UFF (Union financière de France), « au terme des six ans, il pourra revendre le cas échéant ou décider de prolonger son engagement pour trois ou six années supplémentaires, à raison de 3 % de réduction supplémentaire chaque année jusquà 9 ans et de 1 % par an entre 9 et 12 ans ». Linverse nest pas possible. « Si linvestisseur opte demblée pour 9 ans, il ne pourra pas réduire son engagement à 6 ans par exemple », explique encore Daniel Znaty.
Raison 2 : un très bon rapport risque/rentabilité pour le Pinel
Dès lors que lemplacement est choisi avec soin, linvestissement immobilier savère peu risqué. Côté location, les candidats ne manquent pas. Logique : il nest possible dinvestir en Pinel que dans les régions caractérisées par une offre locative inférieure à la demande. Il sagit notamment de lIle-de-France, du Genevois français, de la Côte dAzur et des métropoles régionales de plus de 250 000 habitants et de certaines communes de plus de 50 000 âmes.
Des logements neufs de qualité. Les locataires apprécient les logements de qualité. Du coup, le choix du neuf, avec ses performances énergétiques très poussées, constitue une excellente stratégie. Les immeubles construits aujourdhui respectent tous le label BBC (Bâtiment basse consommation) ou la réglementation thermique en vigueur (RT 2012), lun comme lautre assurant aux locataires des charges minimisées, un élément quils scrutent avec attention. En optant pour du neuf, vous êtes donc certain de trouver des locataires et de limiter la vacance locative.
Des risques locatifs limités. Si vous craignez les impayés, le Pinel vous autorise une autre souplesse : la possibilité dacheter deux logements plutôt quun seul (dans la limite de 300 000 € au total). En cas dimpayé sur un logement, lautre continuera à vous assurer un revenu. Une façon de ne pas mettre tous vos ufs dans le même panier. Et comme vous choisirez un locataire fiable et sérieux, vous minimiserez les risques locatifs. Côté rentabilité, le neuf rapporte le plus souvent entre 2,5 et 3,5 % brut selon son emplacement. Une rentabilité qui peut être significativement améliorée. En investissant à crédit, par exemple, vous pouvez déduire les intérêts demprunt de vos revenus locatifs et ainsi réduire vos impôts, ce qui dope le rendement. Idem en optant pour le dispositif Pinel.
Exemple de rentabilité en Pinel : pour un 2 pièces de 43 m2 acheté 170 000 € et loué 9 ans à Toulouse, vous économisez 30 600 € dimpôt, soit 3 400 € par an. La rentabilité atteint alors 5,4 % par an (3,4 % sans lavantage fiscal).
Raison 3 : l'immobilier neuf, un placement à la hauteur
Limmobilier na donc pas à rougir de ses performances. Il fait en effet beaucoup mieux que le Livret A, certes défiscalisé et sans risque, mais qui ne rapporte plus que 1 % lan. Lassurance-vie fait un peu mieux. Mais, comme le souligne la Fédération française des sociétés dassurances, le rendement des fonds euros de ce placement est tombé à 2,50 % (hors fiscalité) en moyenne en 2014 (2,70 % en 2013) en raison de la chute vertigineuse des taux des obligations dEtat. Pour de meilleurs rendements, il faut se placer sur les actions. Mais le risque est plus élevé, le capital pouvant fondre en quelques semaines comme on la vu en 2008.
Rentabilité intéressante pour l'immobilier neuf. LInstitut de lépargne immobilière et foncière (IEIF) a réalisé un comparatif à partir du taux de rendement interne (TRI) à 10 ans des principaux placements. Il en ressort que limmobilier tire très bien son épingle du jeu. Alors que les obligations ont rapporté 3,8 % entre 2003 et 2013, les actions 6,7 % et les Sicav monétaires 1,7 %, linvestissement immobilier sassure un TRI de 7,5 % (13 % à Lyon, 11,7 % à Marseille, 10,2 % à Paris ou encore 10,5 % en Ile-de-France).
Raison 4 : les atouts du nouveau zonage Pinel
Dans le dispositif Pinel comme pour son prédécesseur, vous ne pouvez investir que dans les secteurs éligibles, cest-à-dire en zones A bis (Paris et communes chères de la périphérie), A (villes dIle-de-France, du littoral au marché locatif très tendu) et B1 (grandes villes de province de plus de 250 000 habitants au marché locatif tendu). La zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants) nest, en revanche, accessible que sur dérogation du préfet.
Plafonds de loyers. Ce zonage est important car il détermine les plafonds de loyers que vous pouvez pratiquer. Ainsi, au 1er janvier 2015, ces plafonds sétablissent à 16,82 €/m2/mois en zone A bis, à 12,49 €/m2 en zone A, à 10,06 €/m2 en zone B1 et à 8,74 €/m2 en zone B2 (si dérogation). Il sagit cependant de loyers de base qui font lobjet dune modulation selon la superficie du bien. Un mécanisme qui a pour vocation de favoriser les loyers des petites surfaces (studios et 2 pièces surtout), le législateur étant parti du principe quils sont, proportionnellement, plus chers à lachat.
Un zonage plus favorable. Parmi les nouveautés, il faut aussi noter que le zonage évoqué plus haut a fait lobjet dune refonte tout récemment. Il en ressort une bonne surprise pour certaines villes qui passent de la zone B1 à la zone A. Cest par exemple le cas de Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence ou Montpellier qui offrent ainsi de meilleurs rendements, le plafond de loyers passant de 10,06 à 12,49 €/m2. Il en va de même pour certaines communes de la zone B2 qui grimpent en zone B1. Exemple, Dijon, Le Havre, Caen... où vous pouvez désormais réclamer un loyer de 10,06 €/m2 (contre 8,74 €/m2 auparavant).
Attention : ne cherchez pas, à tout prix, à coller aux plafonds Pinel. « Ils sont censés être 20 % en dessous des loyers de marché mais on saperçoit que dans certains cas, ils peuvent être plus élevés », explique Marc Gédoux, le patron de Pierre Etoile, « il est très important de suivre les loyers du marché pour sassurer une location sans soucis ».
Raison 5 : la location ascendant/descendant
Autre bonne surprise du Pinel, la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Une mesure qui existait dans la loi Scellier mais qui avait été supprimée dans le Duflot. Depuis le 1er janvier 2015, vous pouvez donc acquérir un logement dans le cadre du dispositif Pinel pour le louer à lun de vos parents (votre père ou votre mère, par exemple) ou de vos enfants (étudiant ).
Un avantage fiscal sous conditions. Pour bénéficier de cette mesure, plusieurs dispositions doivent être respectées. Tout dabord, votre parent ou votre enfant doit déclarer ses revenus de façon séparée et ne surtout pas être rattaché à votre foyer fiscal. En outre, ses revenus doivent respecter les plafonds fixés (lire ci-dessous). Dès lors que ces conditions sont respectées, votre engagement de location peut sétablir sur les mêmes bases que pour nimporte quel autre locataire : 6, 9 ou 12 ans avec un loyer qui ne peut évidemment pas excéder, selon la zone géographique, le plafond fixé. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur la loi Pinel.
Raison 6 : un large choix de locataires pour louer en Pinel
Outre les plafonds de loyers, le dispositif Pinel fixe les conditions de ressources de vos futurs locataires. Mais rassurez-vous, elles sont peu restrictives. « Les plafonds fixés concernent en effet un grand nombre de locataires et pas seulement ceux à revenus modestes », indique Séverine Bouvier, chef de produits au département offre Particuliers du Crédit Foncier. Par exemple, le revenu fiscal de référence dun couple de locataires ne doit pas excéder 55 254 € en zone A ou 40 241 € en zone B1 pour 2015. « Ces plafonds correspondent à 70 % de la population française et ne constituent donc pas un obstacle à la location », confie Séverine Bouvier. Pour en savoir plus, voir notre article sur les conditions du Pinel.
Raison 7 : la sécurité de la pierre
Investir dans la pierre reste le meilleur moyen de bâtir un patrimoine, den tirer des revenus complémentaires sans grand risque, revenus qui seront très appréciés au moment de la retraite. Et la conjoncture économique na pas que des aspects négatifs sur le marché immobilier. Au contraire, de nombreux éléments lui sont propices : les prix se sont stabilisés dans le neuf et les taux de crédit nont jamais été aussi favorables.
Une demande locative supérieure à l'offre. Côté locatif, faute de pouvoir acheter, les locataires restent très nombreux et la demande est loin dêtre satisfaite. Vieillissement de la population, croissance démographique, éclatement familial sont autant de facteurs qui provoquent la pénurie de logements et nécessitent le développement dune offre locative à loyers intermédiaires, en particulier dans les grandes agglomérations.
Enfin, la pierre demeure un bien tangible. « En cas de choc économique majeur, elle ne disparaît pas et si sa valeur peut être, de façon passagère, impactée, elle continue à produire des revenus », explique Olivier Trit de Cerenicimo. Et tôt ou tard, le bien immobilier voit sa valeur progresser à nouveau. Au final, bien situé, correctement loué, limmobilier rapporte un revenu régulier et sapprécie au fil du temps, laissant entrevoir des plus-values non négligeables. Dailleurs, tous les chiffres montrent que sur le long terme, limmobilier na jamais baissé !