Le neuf a la cote auprès des investisseurs en locatif. Et pour cause ! Alors que le dispositif Duflot n’avait jamais réussi à décoller en raison d’une image de marque très controversée, le dispositif Pinel, qui conserve pourtant la même architecture, se taille un franc succès six mois après sa mise en place. « Depuis le début de l’année 2015, nous assistons à un retour des investisseurs grâce aux nouvelles souplesses de ce mécanisme d’incitation fiscale », confirme Edouard Rouy, directeur financier du groupe Seger.
Loi Pinel : un succès qui dure !
Cet article a été écrit en 2015. Depuis, le succès du Pinel ne s'est jamais démenti. Aujourd'hui, les ventes aux investisseurs représentent environ 50 % du marché (source : Fédération des promoteurs immobiliers). Les raisons de cette réussite n'ont pas changé : puissantes vertus défiscalisantes, souplesse de fonctionnement, zonage plus intéressant en termes de loyers, autorisation de la location aux ascendants ou descendants.
Important : le Pinel est officiellement prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. En 2022, les taux de défiscalisations s'établissent à 12% du prix du bien sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. En 2023 et 2024, les taux diminueront progressivement, sauf pour certaines résidences très écologiques (Pinel +). Depuis 2019, le Pinel est réservé aux investissements en zones Abis, A et B1 du dispositif (grandes agglomérations, région parisienne, Genevois français, Côte d'Azur). Les zones B2 et C sont exclues du dispositif. Sauf en Bretagne, où certaines adresses et opérations sont éligibles même en zone B2 si le Préfet de région le décide (expérimentation dite Pinel de projet).
Les investisseurs ont en effet bien compris les nouvelles souplesses dont la ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité, Sylvia Pinel (dont il a pris le nom), a voulu doter le nouveau régime. Résultat, dans la plupart des grandes agglomérations, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) note un redressement très significatif des ventes aux investisseurs privés. Ainsi, à Lille, entre fin 2013 et fin 2014, la part des réservations faite par cette clientèle s’est envolée de 46 %. En Midi-Pyrénées, elle a grimpé de 34 %, dans le Grand Lyon de 27 %, en Provence de 22 %... Les raisons de ce plébiscite sont multiples. Nous en avons relevé au moins sept.
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Raison 1 : la souplesse des trois durées d'investissement
Par rapport au Duflot qui nécessitait de louer au moins pendant 9 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix du bien, le dispositif Pinel propose la possibilité de louer pendant 6 ans, neuf ans ou douze ans. Et selon la durée d’engagement choisie, la réduction s’établit alors respectivement à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement.
Plafonds de prix. Quel que soit le cas de figure, la réduction s’applique dans la limite d’un double plafond : un prix au mètre carré fixé à 5 500 € maximum et un montant global d’investissement de 300 000 €. Vous pouvez ainsi économiser en impôt jusqu’à 36 000 € sur 6 ans (12 % de 300 000 €), 54 000 € sur 9 ans (18 % de 300 000 €) ou 63 000 € sur 12 ans (21 % de 300 000 €).
Quelle durée choisir ? « L’investisseur a intérêt à opter pour une durée de 6 ans et à prolonger son engagement sur 9 ou 12 ans à l’échéance des six ans, ce qui lui offre encore plus de souplesse », note Daniel Znaty, directeur immobilier chez UFF (Union financière de France), « au terme des six ans, il pourra revendre le cas échéant ou décider de prolonger son engagement pour trois ou six années supplémentaires, à raison de 3 % de réduction supplémentaire chaque année jusqu’à 9 ans et de 1 % par an entre 9 et 12 ans ». L’inverse n’est pas possible. « Si l’investisseur opte d’emblée pour 9 ans, il ne pourra pas réduire son engagement à 6 ans par exemple », explique encore Daniel Znaty.
Raison 2 : un très bon rapport risque/rentabilité pour le Pinel
Dès lors que l’emplacement est choisi avec soin, l’investissement immobilier s’avère peu risqué. Côté location, les candidats ne manquent pas. Logique : il n’est possible d’investir en Pinel que dans les régions caractérisées par une offre locative inférieure à la demande. Il s’agit notamment de l’Ile-de-France, du Genevois français, de la Côte d’Azur et des métropoles régionales de plus de 250 000 habitants et de certaines communes de plus de 50 000 âmes.
Des logements neufs de qualité. Les locataires apprécient les logements de qualité. Du coup, le choix du neuf, avec ses performances énergétiques très poussées, constitue une excellente stratégie. Les immeubles construits aujourd’hui respectent tous le label BBC (Bâtiment basse consommation) ou la réglementation thermique en vigueur (RT 2012), l’un comme l’autre assurant aux locataires des charges minimisées, un élément qu’ils scrutent avec attention. En optant pour du neuf, vous êtes donc certain de trouver des locataires et de limiter la vacance locative.
Des risques locatifs limités. Si vous craignez les impayés, le Pinel vous autorise une autre souplesse : la possibilité d’acheter deux logements plutôt qu’un seul (dans la limite de 300 000 € au total). En cas d’impayé sur un logement, l’autre continuera à vous assurer un revenu. Une façon de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Et comme vous choisirez un locataire fiable et sérieux, vous minimiserez les risques locatifs. Côté rentabilité, le neuf rapporte le plus souvent entre 2,5 et 3,5 % brut selon son emplacement. Une rentabilité qui peut être significativement améliorée. En investissant à crédit, par exemple, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs et ainsi réduire vos impôts, ce qui dope le rendement. Idem en optant pour le dispositif Pinel.
Exemple de rentabilité en Pinel : pour un 2 pièces de 43 m2 acheté 170 000 € et loué 9 ans à Toulouse, vous économisez 30 600 € d’impôt, soit 3 400 € par an. La rentabilité atteint alors 5,4 % par an (3,4 % sans l’avantage fiscal).
Raison 3 : l'immobilier neuf, un placement à la hauteur
L’immobilier n’a donc pas à rougir de ses performances. Il fait en effet beaucoup mieux que le Livret A, certes défiscalisé et sans risque, mais qui ne rapporte plus que 1 % l’an. L’assurance-vie fait un peu mieux. Mais, comme le souligne la Fédération française des sociétés d’assurances, le rendement des fonds euros de ce placement est tombé à 2,50 % (hors fiscalité) en moyenne en 2014 (2,70 % en 2013) en raison de la chute vertigineuse des taux des obligations d’Etat. Pour de meilleurs rendements, il faut se placer sur les actions. Mais le risque est plus élevé, le capital pouvant fondre en quelques semaines comme on l’a vu en 2008.
Rentabilité intéressante pour l'immobilier neuf. L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a réalisé un comparatif à partir du taux de rendement interne (TRI) à 10 ans des principaux placements. Il en ressort que l’immobilier tire très bien son épingle du jeu. Alors que les obligations ont rapporté 3,8 % entre 2003 et 2013, les actions 6,7 % et les Sicav monétaires 1,7 %, l’investissement immobilier s’assure un TRI de 7,5 % (13 % à Lyon, 11,7 % à Marseille, 10,2 % à Paris ou encore 10,5 % en Ile-de-France).
Raison 4 : les atouts du nouveau zonage Pinel
Dans le dispositif Pinel comme pour son prédécesseur, vous ne pouvez investir que dans les secteurs éligibles, c’est-à-dire en zones A bis (Paris et communes chères de la périphérie), A (villes d’Ile-de-France, du littoral… au marché locatif très tendu) et B1 (grandes villes de province de plus de 250 000 habitants au marché locatif tendu). La zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants) n’est, en revanche, accessible que sur dérogation du préfet.
Plafonds de loyers. Ce zonage est important car il détermine les plafonds de loyers que vous pouvez pratiquer. Ainsi, au 1er janvier 2015, ces plafonds s’établissent à 16,82 €/m2/mois en zone A bis, à 12,49 €/m2 en zone A, à 10,06 €/m2 en zone B1 et à 8,74 €/m2 en zone B2 (si dérogation). Il s’agit cependant de loyers de base qui font l’objet d’une modulation selon la superficie du bien. Un mécanisme qui a pour vocation de favoriser les loyers des petites surfaces (studios et 2 pièces surtout), le législateur étant parti du principe qu’ils sont, proportionnellement, plus chers à l’achat.
Un zonage plus favorable. Parmi les nouveautés, il faut aussi noter que le zonage évoqué plus haut a fait l’objet d’une refonte tout récemment. Il en ressort une bonne surprise pour certaines villes qui passent de la zone B1 à la zone A. C’est par exemple le cas de Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence ou Montpellier qui offrent ainsi de meilleurs rendements, le plafond de loyers passant de 10,06 à 12,49 €/m2. Il en va de même pour certaines communes de la zone B2 qui grimpent en zone B1. Exemple, Dijon, Le Havre, Caen... où vous pouvez désormais réclamer un loyer de 10,06 €/m2 (contre 8,74 €/m2 auparavant).
Attention : ne cherchez pas, à tout prix, à coller aux plafonds Pinel. « Ils sont censés être 20 % en dessous des loyers de marché mais on s’aperçoit que dans certains cas, ils peuvent être plus élevés », explique Marc Gédoux, le patron de Pierre Etoile, « il est très important de suivre les loyers du marché pour s’assurer une location sans soucis ».
Raison 5 : la location ascendant/descendant
Autre bonne surprise du Pinel, la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Une mesure qui existait dans la loi Scellier mais qui avait été supprimée dans le Duflot. Depuis le 1er janvier 2015, vous pouvez donc acquérir un logement dans le cadre du dispositif Pinel pour le louer à l’un de vos parents (votre père ou votre mère, par exemple) ou de vos enfants (étudiant…).
Un avantage fiscal sous conditions. Pour bénéficier de cette mesure, plusieurs dispositions doivent être respectées. Tout d’abord, votre parent ou votre enfant doit déclarer ses revenus de façon séparée et ne surtout pas être rattaché à votre foyer fiscal. En outre, ses revenus doivent respecter les plafonds fixés (lire ci-dessous). Dès lors que ces conditions sont respectées, votre engagement de location peut s’établir sur les mêmes bases que pour n’importe quel autre locataire : 6, 9 ou 12 ans avec un loyer qui ne peut évidemment pas excéder, selon la zone géographique, le plafond fixé. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur la loi Pinel.
Raison 6 : un large choix de locataires pour louer en Pinel
Outre les plafonds de loyers, le dispositif Pinel fixe les conditions de ressources de vos futurs locataires. Mais rassurez-vous, elles sont peu restrictives. « Les plafonds fixés concernent en effet un grand nombre de locataires et pas seulement ceux à revenus modestes », indique Séverine Bouvier, chef de produits au département offre Particuliers du Crédit Foncier. Par exemple, le revenu fiscal de référence d’un couple de locataires ne doit pas excéder 55 254 € en zone A ou 40 241 € en zone B1 pour 2015. « Ces plafonds correspondent à 70 % de la population française et ne constituent donc pas un obstacle à la location », confie Séverine Bouvier. Pour en savoir plus, voir notre article sur les conditions du Pinel.
Raison 7 : la sécurité de la pierre
Investir dans la pierre reste le meilleur moyen de bâtir un patrimoine, d’en tirer des revenus complémentaires sans grand risque, revenus qui seront très appréciés au moment de la retraite. Et la conjoncture économique n’a pas que des aspects négatifs sur le marché immobilier. Au contraire, de nombreux éléments lui sont propices : les prix se sont stabilisés dans le neuf et les taux de crédit n’ont jamais été aussi favorables.
Une demande locative supérieure à l'offre. Côté locatif, faute de pouvoir acheter, les locataires restent très nombreux et la demande est loin d’être satisfaite. Vieillissement de la population, croissance démographique, éclatement familial sont autant de facteurs qui provoquent la pénurie de logements et nécessitent le développement d’une offre locative à loyers intermédiaires, en particulier dans les grandes agglomérations.
Enfin, la pierre demeure un bien tangible. « En cas de choc économique majeur, elle ne disparaît pas et si sa valeur peut être, de façon passagère, impactée, elle continue à produire des revenus », explique Olivier Trit de Cerenicimo. Et tôt ou tard, le bien immobilier voit sa valeur progresser à nouveau. Au final, bien situé, correctement loué, l’immobilier rapporte un revenu régulier et s’apprécie au fil du temps, laissant entrevoir des plus-values non négligeables. D’ailleurs, tous les chiffres montrent que sur le long terme, l’immobilier n’a jamais baissé !
