Nouvelle donne. Poursuivant leur recul entamé depuis la rentrée 2020, les taux immobiliers ont égalé, voire battu leurs records historiques à la baisse ce printemps. En mars et en avril 2021, le taux brut (hors assurance et garanties) sur vingt-ans, la durée la plus souvent rencontrée, variait entre 1 et 1,10 % selon les courtiers en crédit immobilier. Inversion de tendance en mai, avec un vingt ans brut moyen qui remonte aux alentours de 1,20 % (chiffres fournis par les courtiers en crédit). Pas de quoi déstabiliser la capacité d’emprunt des acquéreurs de résidences principales ou des investisseurs en locatif. Pour les prochains mois, les taux des prêts immobiliers devraient osciller entre stabilité et timides remontées, avec là encore des conséquences anecdotiques pour les emprunteurs.
Les taux immobiliers en mai 2021
| Taux moyen | Taux minimal | Taux maximal | |
| 7 ans | 0,70 % | 0,25 % | 1,80 % |
| 10 ans | 0,80 % | 0,40 % | 1,85 % |
| 15 ans | 0;90 % | 0,65 % | 2,05 % |
| 20 ans | 1,20 % | 0,80 % | 2,25 % |
| 25 ans | 1,40 % | 1,00 % | 2,55 % |
Sources : Artemis Courtage, Cafpi, Vousfinancer, Meilleurtaux.com. Taux bruts, hors assurances et frais annexes, donnés à titre indicatif. Les banques fixent leurs tarifs au cas par cas, en fonction des caractéristiques du projet. Les emprunteurs disposant de hauts revenus, d'un solide patrimoine et d'un gros apport bénéficient de taux exceptionnels, mais les emprunteurs standard profitent eux aussi de bonnes conditions de financement.
Votre situation. Si le taux compte, l’enjeu reste de décrocher le crédit. Car les banques, avec la crise, sont en quête de certitudes sur vos capacités à rembourser. Pour les rassurer, vous leur montrerez que vous gérez bien vos finances. Les découverts, les dépenses inconsidérées, les crédits conso trop nombreux sont à proscrire. Mieux vaut nettoyer vos comptes au moins trois mois avant de vous lancer. Côté profession, les CDI, les fonctionnaires sont les bienvenus. Les indépendants devront prouver la solidité de leurs finances sur les trois dernières années. Si vous avez traversé une période de chômage partiel, vous fournirez à la banque un document de votre entreprise attestant que vous avez retrouvé une activité normale.
Votre apport. Il y a encore deux ans, les banques accordaient des crédits à 100 %. Des formules qui finançaient le logement, l’emprunteur payant les frais annexes de sa poche. On pouvait même dénicher des prêts à 110 %, qui couvraient le bien et toutes les dépenses annexes. Mais ça, c’était avant. Car aujourd’hui, les banques vous demanderont 10 % d’apport personnel hors frais, voire, dans les meilleurs des cas, 5 % d’apport. Ces exigences valent pour tous les types de projets immobiliers, qu’il s’agisse d’acheter une résidence principale ou d’investir en locatif. L’apport est d’autant plus important que la durée du crédit ne peut pas dépasser vingt-sept ans et que votre taux d’effort est plafonné à 35 % de vos revenus.
Vos critères. Il vous faut aussi cadrer avec les critères de prêt classiques des banques. Vous devrez disposer d’un reste à vivre suffisant. Cette somme dont vous disposez une fois votre échéance de crédit payée, représente en général 1 500 € par mois pour un couple, plus 400 à 500 € par enfant à charge (chaque banque fixe ses propres règles). Si vous étiez locataire, votre mensualité de crédit devra rester assez proche de votre loyer. Autrement dit, votre saut de charges sera raisonnable. Notez également qu’en plus de l’apport, les banques demandent souvent une marge de manœuvre. Cette épargne résiduelle comptera en général pour 5 000 à 10 000 €. De quoi faire face en cas d’imprévu !
Vos atouts. Vous disposez de nombreuses solutions pour boucler votre budget. Si vous accédez à la propriété pour la première fois, le PTZ, une aide de l’Etat, peut vous permettre d’emprunter jusqu’à 138 000 € gratuitement (les conditions sont ici). Autres pistes : les programmes en TVA réduite, la location-accession, ou encore le bail réel solidaire (dissociation du terrain de la construction). Si vous investissez en locatif, la loi Pinel vous offre un bonus fiscal qui peut monter à 63 000 € sur douze ans. Par ailleurs, certains promoteurs font ponctuellement des promotions ou des offres spéciales, d’autres ayant mis au point des formules pouvant augmenter votre apport (cagnottes, notamment).
Le conseil en plus : Rendez-visite à votre banque ou à un courtier pour faire réaliser une étude de faisabilité. Vous saurez si vous cadrez avec les critères des banques et vous pourrez bâtir un solide plan de financement. Pour vous donner une idée, consultez nos nombreux dossiers, par exemple Combien emprunter.
