En matière d’immobilier, la fiscalité n’est pas un objectif en soi. Il s’agit avant tout de bien se loger en résidence principale, de percevoir des loyers qui arrondiront les fins de mois en investissement locatif. Dans les deux cas, vous construirez un patrimoine durable et vous sécuriserez votre retraite. Mais il n’empêche : l’achat d’un logement neuf apparaît aujourd’hui comme l’une des meilleures façons d’échapper à bon compte aux griffes de Bercy. Savez-vous par exemple que les nouveaux logements profitent de droits de mutation de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien ? Et ce n’est pas le seul bonus, comme le montrent nos exemples ci-dessous.
Résidence principale. Sur le long terme – une acquisition immobilière s’envisage toujours ainsi – elle va prendre de la valeur, comme le prouvent toutes les statistiques. Lors de la revente, vous allez dégager une plus-value. Elle sera exonérée de taxes. Autrement dit, vous vous serez enrichi en profitant d’une niche fiscale ! Le raisonnement peut être poussé plus loin. D’un certain point de vue, lorsque vous avez fini de payer le crédit de votre résidence principale, elle vous rapporte en quelque sorte un loyer, un revenu puisque vous n’avez plus à payer pour vous loger. Là encore, pas d’impôts ! Ajoutons que dans de nombreux cas, vous êtes exonéré de taxe foncière pendant deux ans.
Premier achat. Si vous achetez votre première résidence principale dans le neuf, vous pouvez bénéficier de nombreuses aides. Il ne s’agit pas forcément de cadeaux fiscaux, mais elles constituent un bonus très appréciable. Citons notamment le PTZ (un crédit gratuit qui peut monter à 138 000 €), la TVA réduite dans les quartiers en rénovation urbaine, tandis que certaines villes accueillent des résidences à prix maîtrisés. Autre coup de pouce : des collectivités locales accordent des aides aux acheteurs de logements neufs. N’oubliez pas la location-accession, qui vous permet de devenir propriétaire dans des conditions financièrement intéressantes et sécurisées. Une nouvelle formule est en cours de développement : le bail réel solidaire. Ici, le terrain est séparé de la construction. Vous ne payez que le logement et vous versez un loyer minime pour le terrain. Une économie de 30 % par rapport à un achat classique !
Investissement locatif. Acheter un logement neuf pour le louer, c’est bénéficier d’allègement d’impôts très intéressants. Le plus connu, c’est le dispositif Pinel. Avec lui, vous percevez 12 % du prix sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. Autre option : les résidences services, qui bénéficient soit de la déduction d’impôt Censi-Bouvard (11 % du prix du bien dans la limite de 33 000 € sur neuf ans), soit du statut de loueur en meublé non professionnel (loyers non imposables). Dans les deux cas, les résidences services vous permettent de récupérer la TVA. Enfin, l’usufruit locatif vous permet d’acheter un bien à 60 ou 70 % de son prix. Vous concédez la location pendant quinze ans à un investisseur institutionnel et vous récupérez le bien remis à neuf quinze ans plus tard.
Immobilier, fiscalité et réalité. Si le neuf vous offre de nombreux allègements fiscaux, n’oubliez pas l’essentiel : vous achetez un bien immobilier. Votre priorité : acheter un logement qui correspond à vos besoins, bien calculer votre financement et surtout choisir un bon emplacement. Outre l’agrément de vie (proximité des transports, des écoles, des commerces, des services, etc.), une adresse de qualité maintient, voire augmente la valeur de votre patrimoine au fil du temps. La question est aussi importante si vous réalisez un investissement locatif. Le quartier doit être agréable, la ville dynamique et en croissance sur les plans économiques et démographiques. Surtout, la demande locative doit être bien réelle : sans locataire, pas de loyers, pas de rentabilité et pas d’avantages fiscaux !
