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Immobilier neuf : comment préparer un achat ou un investissement

Si la santé est actuellement une priorité, nombre de particuliers comptent bien concrétiser un projet d’achat ou d’investissement locatif dans le neuf. Comment procéder ? Quelles sont les étapes à suivre ? Nos conseils pour un parcours d'achat bien balisé.

Aujourd’hui, la priorité, c’est la santé et la lutte contre l’épidémie de coronavirus. Pour autant, nombre de particuliers restent motivés par un achat ou un investissement locatif dans le neuf. C’est votre cas ? Alors n’hésitez pas à mettre à profit cette période de confinement pour bâtir et/ou avancer votre projet. Lorsque l’état d’urgence sanitaire sera levé, vous aurez pris une longueur d’avance, tant en matière de contrat et de garanties que de financement et de choix du logement. Votre acquisition comme l’obtention de votre prêt seront facilitées. Surtout, vous vous lancerez l’esprit tranquille puisque vous serez bien informé. Par ailleurs, n’oubliez pas que les équipes commerciales des promoteurs sont en télétravail. Elles sont en mesure de répondre à vos demandes et des vous accompagner dans la réalisation de votre achat ou de votre investissement locatif. Nos conseils en neuf étapes. 

1- Bien vous informer. C’est la base d’un projet immobilier réussi. Avec de bonnes connaissances sur les différents aspects de l’achat d’un logement neuf, vous pourrez dialoguer en connaissance de cause avec vos différents interlocuteurs. Surtout, vous connaîtrez vos droits et devoirs d’acquéreur ou d’investisseur. A votre menu : les mécanismes de la vente sur plans, les garanties avant, pendant et après le chantier, le crédit, les aides financières comme le PTZ et les avantages fiscaux (loi Pinel notamment), la copropriété, entre autres exemples. Sur notre site, vous trouverez de nombreuses rubriques qui vous permettront d’être au point le moment venu. 

2- Etablissez votre budget. Cette deuxième étape vous sert à connaître la somme que vous pouvez consacrer à votre achat. Commencez par calculer votre apport personnel (il est indispensable pour emprunter). Il peut provenir de votre épargne, de la participation aux bénéfices de votre entreprise, d’une donation. Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez emprunter, sachant que votre mensualité ne pourra pas dépasser le tiers de vos revenus (règle des 33 %). Si vous gagnez 4.200 € net mensuels avant impôts, votre mensualité ne dépassera pas 1.400 €. De quoi emprunter 248.000 € à 1,50 % hors assurance sur vingt ans. Avec un apport de 50.000 €, votre budget tout compris (logement, droits de mutation, frais annexes, etc.) s’élève à 298.000 €. Attention : les banques n’accordent pas de prêts sur plus de 25 ans. Pour en savoir plus, consultez notre dossier Combien emprunter

3- Préparez votre financement. Les banques aiment les bons gestionnaires. Des comptes sans découverts, des dépenses raisonnables, très peu de crédit à la consommation, de l’épargne les rassureront sur votre capacité à assumer vos remboursements de crédit. Ce qui s’avérera encore plus vrai si vous avez bien tenu vos finances pendant une éventuelle période de chômage partiel. Attention : les incidents de paiement (prélèvements refusés par exemple), les avis à tiers détenteurs et l’inscription aux fichiers Banque de France conduisent au refus de crédit. Ensuite, rassemblez toutes les pièces de votre dossier (deux derniers avis d’imposition, trois derniers relevés de compte, trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail, etc.). Le bon plan : faites-vous aider par un courtier. Ces intermédiaires, dont le métier est de vous obtenir un crédit, sont eux aussi en télétravail. 

4- Etablissez votre cahier des charges. Il s’agit ici d’établir la liste des vos envies, mais aussi de vos besoins. Adresse, nombre de pièces, étage, annexes (terrasse ou balcon), sécurité, prestations, soyez le plus complet possible. Tenez compte, dans la mesure du possible, de l‘évolution de votre vie (si vous projetez d’avoir un enfant dans les deux ou trois prochaines années, le logement doit pouvoir s’adapter). Pensez aussi aux aménagements comme la cuisine. Pour la salle de bains, vous pourrez choisir parmi les propositions des promoteurs. Vous pouvez également vous intéresser aux points techniques (normes, performance énergétique, etc.). 

6- Choisissez votre logement. Votre financement est défini, vous connaissez bien vos besoins ? Il est temps de passer à la recherche du logement. Commencez par éplucher les annonces des promoteurs sur Internet. En fonction de l’adresse que vous souhaitez, sélectionnez quatre ou cinq résidences. Passez l’emplacement au crible. Attention à la proximité des transports, des services, des commerces. Si la ville que vous convoitez n’est pas assez fournie, explorez les communes voisines. Il y a de fortes chances pour que des programmes neufs y soient proposés. N’oubliez jamais la revente : vous devez pouvoir revendre facilement et à bon prix. Confinement oblige, vous ne pouvez pas vous rendre sur le site pour vous assurer de ses qualités. Vous pouvez néanmoins le découvrir grâce aux nombreuses applications web type Maps ou StreetView. Utiles, elles ne remplacent pas une visite réelle. 

5- Investisseurs : règles à suivre. Si vous comptez acheter un logement neuf pour ensuite le mettre en location (investissement locatif), vous devrez respecter quelques dispositions supplémentaires. Définissez clairement votre stratégie (souhaitez-vous louer le bien ou le reprendre pour y vivre après la location ?). Examinez la qualité de l’emplacement au regard des besoins de vos futurs locataires. Pour une famille, par exemple, crèches et écoles devront être à proximité. Intéressez-vous au marché immobilier local. La demande locative doit être réelle et le marché de la revente dynamique. Faites des simulations financières pour mesurer les tenants et aboutissants de l’investissement (rendement attendu, montant que vous placez chaque mois dans l’opération sachant que le loyer ne couvre pas tout le crédit, etc.). Penchez-vous sur le fonctionnement des avantages fiscaux comme la loi Pinel en location vide ou le statut LMNP en résidences services

7- Contactez les promoteurs. Vous avez choisi quatre ou cinq logements neufs dans autant de résidences. Remplissez la fiche contact qui sera transmise aux promoteurs. Leurs équipes vous enverront une documentation étoffée (plaquette de présentation, plans, etc.). Les professionnels sont de plus en plus nombreux à dévoiler leurs programmes par l’intermédiaire de vidéos faites en images de synthèse, voire de visites virtuelles. Un bon moyen de se projeter dans un logement qui n’est pas encore bâti (c’est le principe de l’achat dans le neuf). Dialoguez avec les commerciaux pour bien connaître le logement, la résidence, le délai de réalisation ou encore les services proposés par les promoteurs. Ils peuvent par exemple vous aider à obtenir votre prêt grâce à des partenariats passés avec des banques ou des courtiers. Vous n’avez pas trouvé le bien qu’il vous faut ? Inscrivez-vous aux alertes e-mail pour être averti des lancements de programmes sur les communes que vous convoitez. 

8- Signer à distance, c’est possible ? Une fois le logement choisi, l’étape suivante, c'est la signature de l’avant-contrat. Or, en période de confinement, il est impossible de recourir aux contacts directs pour des raisons sanitaires évidentes. Pour autant, rien ne vous empêche de monter le dossier avec le promoteur. Vous garderez l’option prise sur le logement et dès la fin du confinement, vous pourrez signer. Certains promoteurs sont équipés pour faire signer des avant-contrats à distance (ce qui est donc possible actuellement). Ils possèdent des outils numériques sécurisés, qui permettent de respecter toutes les règles en vigueur. Vous continuez par exemple à bénéficier d’un délai de rétractation. Si vous choisissez cette possibilité, veillez à ce que toutes les pièces soient réunies (descriptif du logement et du programme, prix prévisionnel, délais d’exécution prévisionnels des travaux, etc.). Lisez bien l’avant-contrat pour en connaître toutes les modalités. Avec des banques surchargées par le traitement des dossiers déjà engagés, prolongez le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du crédit (passez-la à 90 jours). 

9- Que se passe-t-il en matière de délais de rétractation ? Les premières ordonnances sur l'état d'urgence sanitaire, publiées fin mars 2020, laissaient croire que les délais de réflexion et de rétractation étaient suspendus et reprenaient un mois après la fin du dit état d'urgence. Une nouvelle ordonnance du 15 avril 2020, parue au Journal officiel du 16 avril, met les choses au point. Elle indique dans son article 2 que les mesures prises en mars « ne s'appliquent pas aux délais de réflexion et de rétractation ou de renonciation prévus par la loi. » Une fois le contrat de réservation signé, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours, qui démarre à compter du lendemain de la réception de l'avant-contrat. Idem pour l'offre de prêt : vous devez respecter un délai de réflexion incompressible de 10 jours avant de la signer, délai qui débute le lendemain du jour de la réception de l'offre.

Acte authentique : comment signer ? En matière de vente sur plans, vous signez d'abord un contrat de réservation, puis, quelques mois plus tard, un acte authentique devant notaire (sa présence est obligatoire). Dans le cadre du confinement, la signature de cet acte authentique peut être dématérialisée, par visioconférence, selon les dispositions prévues par un décret du 3 avril 2020. Là encore, renseignez-vous auprès des promoteurs et des notaires. Vous pouvez aussi consulter l’Agence nationale d’information sur le logement sur www.anil.org. Dernier point : pour les programmes en cours de construction, la date de livraison sera certainement reportée. Là encore, contactez votre promoteur pour faire le point. Et organisez vous pour décaler votre déménagement.

Publié par
© immoneuf.com - 17 avr. 2020

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