C’est l’été, les vacances. Vous n’avez pas forcément la tête à l’immobilier. Pour autant, les beaux jours restent un moment privilégié pour mettre en œuvre un achat ou un investissement locatif dans le neuf. Dans le calme, sans stress, vous pouvez bâtir les premières fondations de votre grand chantier et ainsi respecter l’une des règles de base de l’achat immobilier réussi : bien vous informer sur tous les aspects de votre projet. C’est pourquoi nous vous proposons ce point conjoncture, suivi de conseils constructifs sur le crédit, les aides financières, les avantages fiscaux et la vente sur plans. Suivez le guide !
Du neuf victime de son succès. D'abord, le marché. A priori, il tourne plutôt bien. Au premier trimestre 2019, les particuliers ont réservé près de 30 000 logements neufs, un niveau élevé, qui progresse même de 0,9% sur un an. Mais les mises en vente plongent de 36,9% au premier trimestre 2019. Du coup, l’offre recule de 11% sur un an. Avec un peu plus de 100 000 biens actuellement en vente, elle permet d’avoir du choix. Mais elle ne représente qu’une dizaine de mois de fonctionnement du marché (et même huit mois sur des secteurs comme l’Ile-de-France, Lyon, Rennes et Nantes). Dans ce contexte tendu, les promoteurs parviennent à contenir les prix. Le mètre carré n’augmente que de 1,8% sur un an, soit deux fois moins que l’ancien (les chiffres ci-dessus proviennent de la Fédération des promoteurs immobiliers).
Conseils pour acheter. Si les logements neufs se vendent vite, pas question de foncer tête baissée. Evaluez bien votre budget, listez vos besoins présents et futurs et faites le tour des promoteurs pour comparer leurs résidences mais aussi leurs services. Surtout, respectez la règle d’or de l’immobilier : choisissez un bon emplacement (quartier agréable, bien desservi, bien équipé, etc.). C’est important pour des questions de vie pratique, mais aussi de revente. Si vous investissez pour louer, sélectionnez un marché porteur avec une vraie demande locative.
Des taux au plus bas. Le prix du crédit ne cesse de baisser. Cet été, le taux moyen toutes durées confondues est tombé à 1,20% hors assurance selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 1,44% à l’été 2018, 1,51% fin 2017, 2,20% en 2015 ou encore 3,21% en 2012. Une chute qui dope la capacité d’emprunt et donc améliore le pouvoir d’achat immobilier. L’autre bonne nouvelle, c’est qu’avec la politique accommodante de la banque centrale européenne et des indices financiers en chute libre, les taux ne devraient pas remonter avant au moins un an. Pour en savoir plus sur les taux, cliquez ici.
Conseils pour emprunter. Pour obtenir votre crédit, présentez un bon dossier à la banque. Respectez les critères de base du financement immobilier (33% de capacité d’endettement, reste à vivre raisonnable, tenue de compte nickel, etc.). Ensuite, faites jouer la concurrence pour décrocher le meilleur prêt en privilégiant une approche globale. Outre le taux, penchez-vous sur l’assurance, les souplesses de fonctionnement (mensualités modulables par exemple), les garanties, etc. En matière de financement, nous vous proposons de nombreux conseils, par exemple de dossier Combien emprunter.
Des aides financières efficaces. Votre budget est un peu juste ? Vous pouvez bénéficier de nombreux coup de pouce pour acheter votre résidence principale. Le PTZ (Prêt à taux 0%) vous permet d’emprunter jusqu’à 138 000 € sans intérêts à payer si vous êtes primo-accédant. Les programmes en TVA à 5,5%, la location accession, les résidences à prix maîtrisés vous offrent également de belles opportunités pour devenir propriétaire à moindre coût.
Conseils pour profiter des aides. Informez-vous sur ces coups de pouce. Ils sont en effet attribués sous certaines conditions. Pour avoir droit au PTZ, vos revenus doivent rester en-dessous de certains plafonds (51 800 € nets par an pour un couple qui achète dans la zone A du PTZ, par exemple). La location-accession, la TVA à 5,5% et les programmes à prix maîtrisés obéissent à la même logique. N’hésitez pas à en parler aux promoteurs : leurs équipes sont formées pour répondre à vos questions.
Des avantages fiscaux surpuissants. Vous réalisez un investissement locatif ? La loi Pinel vous offre un avantage fiscal représentant jusqu’à 21% du prix du logement. Un système très performant, qui séduit les particuliers en quête de placements attractifs. Plus de la moitié des réservations sont le fait de particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif, le plus souvent en profitant de la défiscalisation. Autre formule : l’usufruit locatif, qui permet d’investir dans un bien pour 60 à 70% de son prix. Avec ces deux dispositifs, vous bâtissez un patrimoine durable à moindres frais et vous augmentez votre rendement locatif.
Conseils pour investir. Si l’investissement locatif ouvre droit à des avantages financiers et fiscaux substantiels, n’oubliez pas que ces derniers doivent être considérés comme un bonus. Ce qui compte, c’est l’immobilier. Donc, choisissez un programme de qualité, un promoteur fiable et reconnu et plus encore un bon emplacement (quartier agréable, bonne demande locative, etc.). Avec un logement bien placé, vous louerez facilement, vous revendrez plus vite et à meilleur prix.
Des achats sous protection. Dans la plupart des cas, les maisons et les appartements neufs s’achètent sur plans, autrement dit avant qu’ils ne soient bâtis. Sur le plan juridique, ce type d’achat se place sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ou Véfa (le processus est détaillé dans ce dossier). Vous bénéficiez alors de nombreuses protections : achat en deux temps avec contrat de réservation puis acte authentique devant notaire, délai de rétractation, garantie d’achèvement ou de remboursement, paiement échelonné, garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et garantie décennale.
Conseils pour acheter sur plans. Informez-vous bien sur la Véfa. Vous connaîtrez ainsi vos droits mais aussi vos devoirs d’acquéreur. Vous pourrez aussi vous organiser sur le plan budgétaire puisque vous paierez votre maison ou votre appartement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Coté pratique, examinez bien les plans et les prestations de votre futur logement (vous pouvez le personnaliser). Intéressez-vous à la copropriété (règlement, charges, etc.). Enfin, n’oubliez pas que durant l’été, les bureaux de vente sont moins fréquentés. L’occasion de peaufiner votre projet avec l’aide de vendeurs qui vous consacreront davantage de temps.
