Immobilier neuf : où en est le marché avant la rentrée ?

La dernière Enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du ministère de la Transition écologique et solidaire est parue le 18 août 2020. Fouillée, ses chiffres sont très utiles pour les acquéreurs et les investisseurs puisqu’ils donnent la température du marché. Ventes, mises en vente, offre et prix des nouveaux logements sont ainsi passés au crible. L’étude était d’autant plus attendue qu’elle porte sur le deuxième trimestre 2020, époque marquée par le confinement (il englobe le mois d’avril et la mi-mai), le déconfinement et la période de sécurité sanitaire. Alors : comment le marché s’est-il comporté durant cette période inédite ?

Ventes : baisse logique. 20 400 réservations ont été enregistrées au deuxième trimestre 2020, en recul de 41,7 % par rapport à la même période de 2019. « Les réservations ont été fortement impactées par les mesures mises en place dans le cadre de l’épidémie de Covid-19 avec un confinement total de la population jusqu’au 11 mai suivi d’un déconfinement progressif », indique l’étude du ministère. Laquelle d’ajouter : « en rythme annuel, le repli des réservations reste moins prononcé, avec une baisse de 15,3 % sur la période juillet 2019/juin 2020 par rapport aux douze mois précédents ».

Mises en vente : forte chute. 18 400 logements ont été lancés au deuxième trimestre 2020, un plongeon de 47 % par rapport à la même période de 2020. Avec le confinement, toute la chaîne de production s’est arrêtée. Les communes ont cessé de délivrer des permis de construire, dont le nombre baissait déjà depuis plus d’un an. Pour les promoteurs, il n’était pas question de lancer des programmes sans avoir verrouillé les travaux. Entre autres exemples ! « En rythme annuel, la baisse des mises en vente est plus forte que celle des réservations et atteint 23 % », signale l’étude du ministère.

Offre : un recul modéré. La baisse des mises en vente étant plus importante que celle des réservations, l’offre passe de 111 530 logements à 96 478 logements en un an (baisse de 13,5 %). A noter : l’offre actuelle est composée de 89 378 appartements et de 7 100 maisons. Ces dernières représentent à peine 8 % du nombre de logements neufs disponibles. Avec le recentrage de la production de nouveaux logements sur les secteurs tendus, autrement dit sur les grandes métropoles au foncier rare, la production de maisons neuves ne peut que perdre du terrain.  

Prix : hausse raisonnable. Sur un an, le prix moyen des appartements augmente de 2,6 %, pour s’établir un peu en dessous de 4 400 €/m². Terrains chers, coûts de construction toujours élevés ou encore délais de montage des opérations qui s’allongent ne peuvent que renchérir le prix du collectif neuf. Les maisons, elles, montent de 11,3 % sur un an, les villas de cinq pièces bondissant de 20,7 %. Plusieurs ventes dans des programmes de luxe ont été enregistrées en région Auvergne-Rhône-Alpes et les réservations progressent en Paca, une région traditionnellement chère.

Marché : quelles opportunités ? Avec des autorisations d’urbanisme plus difficiles à obtenir mais aussi le manque d’entreprises de bâtiment, la relance de la construction s’annonce compliquée. Du coup, l’offre va sans doute baisser. Si les acquéreurs, aujourd’hui, ont encore du choix, ce ne sera peut-être plus le cas demain. Les prix, qui tiennent à des facteurs économiques incompressibles (terrains, coûts de construction, taxes, etc.) n’ont guère de chances de baisser. Au résultat, la conjoncture d’aujourd’hui est très vraisemblablement meilleure que celle de demain. Aux acheteurs de jouer !