© Franck Paubel Bien se loger, s’offrir du confort dans un logement dernier cri, profiter d’un toit économe en énergie, d’espaces extérieurs comme les balcons, les loggias et les terrasses, vivre dans une résidence bien placée à l’architecture soignée : les bonnes raisons d’acheter dans le neuf ne manquent pas. Si vous investissez en locatif, ce placement vous apportera une rente sous forme de loyers. Résidence principale ou investissement locatif, dans les deux cas, vous avez de bonnes chances de dégager une plus-value à la revente. En d’autres termes, acheter dans le neuf, c’est aussi bâtir un solide patrimoine. Reste à connaître les moyens de parvenir à vos fins. C’est justement pour le savoir que nous dessinons pour vous les perspectives du marché, du crédit et des aides financières en 2022. Suivez le guide pour acheter ou investir !
Les taux d’intérêt. Après avoir baissé tout au long de 2021 et atteint des planchers records historiques à l’automne dernier, les taux immobiliers remontent d’après les courtiers en crédit. Mais attention : l’argent reste bon marché. Témoin le taux moyen sur vingt ans, la durée la plus fréquemment rencontrée. Il s’établit à 1,20% bruts (hors assurances et frais annexes en janvier 2021. Il descend à 1% en octobre. Puis il retrouve les 1,20% en décembre 2021. En 2022, les hausses, si hausses il y a, resteront très modérées. Les banques affichent de très ambitieux objectifs commerciaux. Elles disposent d’abondantes liquidités et veulent conquérir de nouveaux clients via le crédit immobilier. Renchérir le coût du crédit remettrait cette stratégie en question.
Les conditions d’emprunt. Si les taux vont rester bas en 2022, reste à savoir comment en profiter. Selon les règles imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), vous ne pouvez pas consacrer plus de 35% de vos revenus à vos remboursements et la durée est limitée à vingt-sept ans. 20% des dossiers peuvent déroger à ces règles, notamment pour permettre aux primo-accédants modestes de réussir à emprunter. Les autres critères bancaires à respecter : avoir un minimum d’apport personnel et de l’épargne résiduelle, présenter des comptes bien tenus (gare aux découverts et autres incidents de paiement), démontrer la stabilité de votre situation professionnelle (CDI bienvenu au moins pour l’un des membres du couple emprunteur)…
Conseil : anticipez votre financement. Au moins trois mois avant de vous lancer, purgez vos découverts, soldez vos crédits conso et dopez votre apport en mobilisant votre participation aux bénéfices de votre entreprise ou en recourant aux donations familiales. Vous pouvez consulter un courtier pour réaliser une étude de faisabilité financière. Ce professionnel pourra aussi vous aider à trouver la bonne banque. Pour en savoir plus, voir notre article Combien emprunter en neuf étapes.
L’offre de logements neufs. Au troisième trimestre 2021, les mises en vente sont inférieures de 5% par rapport à la même période de 2020 et de 23% par rapport au troisième trimestre 2019 d’après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Résultat : 84.724 logements sont en vente au troisième trimestre 2021, contre 93.340 un an plus tôt. L’offre, à fin septembre 2021, représente 9,8 mois de fonctionnement du marché (12 mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande). En 2022, les mises en vente devraient progresser. Mais ce sera insuffisant pour faire remonter l’offre. Avec une demande qui reste élevée selon l’enquête trimestrielle de l’Insee sur la promotion immobilière, les premiers arrivés seront forcément les mieux servis.
Les prix des nouveaux logements. Au troisième trimestre 2021, le prix moyen d’un appartement neuf s’affiche à 4.400 € du mètre carré, en hausse de 3,4% sur un an selon l’enquête ECLN du ministère de la Transition écologique. Les maisons, d’après la même source, valent en moyenne 325.700 €, une progression annuelle de 16,5%. Avec des terrains toujours plus chers, des normes toujours plus strictes et la flambée du coût des matériaux, une baisse est plus qu’improbable dans les prochaines années. Reste que cette question de prix doit s’envisager de façon globale. Car dans le neuf, la consommation d’énergie est faible, les charges maîtrisées et les propriétaires n’auront pas à assumer les coûteuses remises à niveau qui vont toucher de nombreux logements anciens.
Les aides à l’achat et à l’investissement. Le prix du neuf est pour partie compensé par de puissants coups de pouce en 2022. Si vous achetez votre première résidence principale, vérifiez si vous avez droit au PTZ, un crédit gratuit qui peut monter à 138.000 €. N’oubliez pas le prêt Action Logement de 40.000 € maximum à 0,5% d’intérêts, ou encore la TVA réduite dans les quartiers en rénovation urbaine, la location-accession, le Bail réel solidaire ou BRS… Si vous investissez en locatif, l’avantage fiscal Pinel reste valable en 2022. Mais ces taux de défiscalisation vont diminuer en 2023, sauf pour les logements respectant des critères très exigeants (dispositif Pinel Plus). Autres bons plans opérationnels en 2022 : le statut LMNP en résidences services et ce dispositif original qu'est l’usufruit locatif.
Conseil : préparez-vous à l’avance en vous informant sur le crédit, la vente sur plans, les garanties… Faites la liste de vos besoins et de vos envies pour choisir le bien qui vous convient. Penchez-vous sur le régime juridique de votre acquisition. Respectez la règle d’or de l’immobilier : choisissez un bon emplacement, autrement dit une adresse bien desservie, proche des commerces et des services et profitant d’une bonne dynamique immobilière pour encaisser une plus-value lorsque la revente sera venue. Au-delà de ces conseils faciles à suivre, nous vous souhaitons une très bonne année 2022 et une pleine et entière réussite pour tous vos projets !
