« Je ne vois pas de choc dans l'immédiat ! » Fabrice Desrez, directeur général des Nouveaux Constructeurs, ne cache pas son scepticisme après l'annonce du plan de mesures d'urgence pour le logement faite par le président de la République.
Libérer du foncier
Si le promoteur salue des mesures intéressantes qui vont dans le bon sens, il s'inquiète par contre de leur délai d'application. Comme l'évaluation des normes de construction actuelles qui risque de s'échelonner sur une longue période. Or le temps du marché immobilier n'est pas celui de l'action politique ! « Le problème principal auquel nous sommes confrontés : c'est le manque de terrains qui génère une hausse des prix. Il faut libérer le plus vite possible du foncier », explique le professionnel qui rappelle qu'il est tout à fait possible de baisser le prix des logements pour développer une offre de logement abordable.
Pour Fabrice Desrez, c'est l'ensemble de la chaîne du logement qui est concernée. À commencer par le promoteur qui accepterait de baisser sa marge de 8 à 6 %. Les frais financiers consécutifs au portage du terrain, la publicité atteignant 11 % seraient réduits de 3 %. Les coûts de construction seraient eux aussi comprimés, passant de 1 450 à 1 250 €/m² en diminuant le nombre de stationnements par exemple. Dernier poste : l'achat du foncier qui passerait de 450 à 250 €/m². Le prix moyen d'une opération classique passerait ainsi de 3 900 €/m² parking inclus à 2 600 €/m², soit une baisse de 33 %. Un prix rarement proposé aux acquéreurs !
Terminé, mais non décoré
La typologie des appartements influe également sur le bilan économique des programmes. Construire davantage de grands logements s'avère moins onéreux que la création de petites surfaces, soit un écart de 780 € TTC selon une étude réalisée par les Nouveaux Constructeurs. Car dans ce dernier cas, le nombre de produits nécessaires à l'aménagement et à l'équipement de l'appartement est multiplié par deux ou trois. Que ce soit les portes palières, les sanitaires...
Pertinent d'un point de vue économique, ce choix correspond aux attentes des acquéreurs comme le rappelle Fabrice Desrez : « les quatre pièces sont très demandés par les couples. Avant, les trois et quatre pièces représentaient 35 % de nos appartements. Dans certaines opérations, les quatre pièces constituent 40 % de l'offre ».
Niveau de finition, un autre levier pour diminuer le prix. À l'image des constructeurs de maisons individuelles, certains promoteurs proposent à leurs clients de terminer la décoration de leur appartement. « Dans les secteurs Anru, le client peut, dès lors, bénéficier d'un rabais de 3 % lui permettant de payer par exemple les frais de notaire », indique Philippe Tricot, directeur général de Spirit Promotion. « Son appartement lui est remis terminé mais non décoré, c'est-à-dire sans la peinture et les revêtements au sol. Des solutions auxquelles les primo-accédants sont très sensibles. »
