Une bonne gestion de votre logement est la base de la réussite de votre investissement. Et surtout vous épargne des soucis. Ce sera en plus un gage de pérennité et de meilleure rentabilité. Notez aussi que contrairement à beaucoup d'idées reçues, il n'est pas nécessaire d'être un spécialiste. Il suffit juste de s'y intéresser de près de bien s'informer, d'y consacrer un peu de temps et de faire montre de rigueur. Ce n'est pas un hasard si, en matière d'immobilier locatif, les deux tiers des propriétaires-bailleurs gèrent leur bien en direct, de particulier à particulier, sans recourir à un intermédiaire.
Gérer seul votre investissement
En vous occupant vous-même de la gestion, vous réaliserez de substantielles économies qui amélioreront un peu plus la rentabilité de votre investissement. Rappelons que le coût de la gestion par un intermédiaire varie, selon les prestations, de 5 à 10% des loyers hors charges. Vous aurez aussi la complète maîtrise de votre opération. C'est vous qui déciderez du choix du locataire, par exemple. Et ce même locataire pourra s'adresser directement à vous si nécessaire, ce qui évitera de perdre du temps.
Les atouts du neuf. Gérer vous-même votre investissement est plus facile dans le neuf. Votre logement livré est techniquement en parfait état de fonctionnement, ce qui vous épargnera des pannes intempestives de chauffe-eau ou de robinet qui fuit. En d'autres termes, vous n'avez pas de travaux à prévoir pour la première mise en location, le bien étant livré prêt à habiter. Pour les locations successives, les remises en état seront limitées, ce qui va réduire vos frais.
Investissement sous garanties. N'oubliez pas que dans le neuf, vous bénéficiez des différentes garanties inhérentes à ce type d'achat, comme les garanties de parfait achèvement, biennale de bon fonctionnement et de la garantie décennale. Le déclenchement de cette dernière est facilité par l'assurance dommages-ouvrage que le promoteur souscrit obligatoirement pour votre compte. En cas de problème sur le gros œuvre, l'assureur en dommages-ouvrage indemnise la copropriété puis se retourne contre les entreprises fautives. Bref, les garanties liées aux logements neufs sécurisent votre investissement locatif.
Conseil : si vous choisissez de gérer votre investissement vous-même, prenez une assurance contre les impayés de loyers. Une protection qui vous coûtera, en fonction des assureurs et de l'étendue des garanties, entre 2 et 4 % du loyer hors charges. Cette somme est déductible des revenus fonciers (loyers en location vide) et des recettes locatives (loyers en location meublée) lorsque vous les déclarez au fisc.
Investir : comment fixer le loyer ?
La pierre angulaire de l'investissement locatif, c'est le loyer. Il s'agit de ne pas se tromper. Il faut être dans les prix du marché. Un loyer trop élevé et vous risquerez une carence locative. A l'inverse, un loyer sous-évalué grève votre rentabilité. Bref, il vous faut trouver le bon équilibre. Et puis il faut louer. car si vous n'avez pas de locataire, vous ne percevez pas de loyers alors qu'il vous faut rembourser le crédit qui finance votre opération. En Pinel, si vous ne louez pas, vous ne pouvez pas profiter de l'avantage fiscal.
Le loyer du neuf. Hors dispositif de défiscalisation, le loyer est en principe librement fixé. Son montant s'établit selon le jeu de l'offre et de la demande, en fonction de ce qui se pratique dans le voisinage pour des biens similaires. N'oubliez pas que les loyers du neuf sont toujours, à bien équivalent, supérieurs à ceux de l'ancien. Pour avoir une idée des montants, faites un tour d'horizon des prix pratiqués dans votre ville pour un bien semblable.
Et l'encadrement des loyers ? Dans certaines agglomérations, le loyer est encadré. A Lille, vous fixez le loyer de la première location librement, mais vous ne pouvez pas appliquer de supplément de loyer. A Paris, le premier loyer est là encore fixé librement, mais il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (plus d'infos ici).
Le loyer en loi Pinel
Si vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel, vous devez, pour profiter de cet avantage fiscal, respecter des plafonds de loyer. Ils sont a priori calculés pour être inférieurs de 20 % aux loyers pratiqués sur le marché libre. Une règle bien moins stricte qu'il n'y paraît. En réalité, les loyers Pinel sont le plus souvent inférieurs de 10 à 20 % aux valeurs de marché. C'est encore plus vrai pour les petites et moyennes surfaces. En Pinel, un coefficient multiplicateur tient compte du fait que les petites surfaces, au mètre carré, se louent plus cher que les grandes. Enfin, ces plafonds sont largement compensés par la défiscalisation. Rappelons qu'avec le Pinel, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts égale à 12 % du prix du bien si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Pour en savoir plus, voir notre dossier sur les conditions de la loi Pinel.
Quand payer le loyer ? Le loyer doit être versé à la date prévue au contrat. S'il est payable en début de mois, le 5 par exemple, on dit qu'il est à échoir. S'il est payable en fin de mois, le 25 par exemple, on dit qu'il est échu. Ce loyer est révisé chaque année à la date d'anniversaire du contrat ou à une autre date prévue, et ce en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers.
Les charges et la location. Lorsque l'immeuble vient d'être construit, aucun décompte de charges n'existe. Il est donc difficile de déterminer une provision. La seule méthode consiste à consulter le promoteur ou le syndic provisoire nommé pour connaître le montant prévisionnel des charges locatives. Vous pourrez demander une provision qui sera payable en même temps que le loyer, c'est-à-dire, en règle générale, mensuellement et d'avance. La quittance devra donc faire apparaître le montant du loyer principal et, distinctement, le montant de la provision pour charges. Celle-ci peut faire l'objet d'une régularisation annuelle et au besoin et selon la réalité des charges, le montant peut être revu à la hausse ou à la baisse.
Investissement : choisir le locataire
La grande inquiétude du bailleur, c'est l'impayé de loyer. Même s'il est faible (seules 2 à 3% des locations tous types de logements confondus sont concernées), ce risque doit être réduit. Vous devez donc choisir un bon locataire, qui a les moyens de payer son loyer. Vous pouvez a priori louer à toute personne en vous assurant tout de même de sa solvabilité, des garanties qu'elle présente. Particularité : dans le dispositif Pinel, vous êtes libre de louer à toute personne y compris vos ascendants ou descendants dès lors qu'ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.
Solvabilité et fiabilité. En matière d'investissement locatif, la solvabilité du locataire est essentielle. Le but est de limiter les impayés. On estime couramment que le locataire ne doit pas consacrer plus du tiers de ses revenus au loyer (taux d'effort en dessous de 33% des revenus). Pour bien le choisir, faites une enquête de solvabilité à l'aide de ses bulletins de salaire, son avis d'imposition, son certificat de travail, les aides dont il peut bénéficier (APL notamment).
Les documents à demander au locataire. Il est légitime de demander des garanties aux locataires, mais attention à ne pas trop en faire. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 précise désormais et de manière limitative les documents que le propriétaire est autorisé à demander à un candidat à la location. Pour justifier des revenus du locataire, vous pouvez lui demander son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire, son dernier avis d'imposition et les trois dernières quittances de loyer du logement qu'il a précédemment occupé.
Ce qui est interdit. Attention : choisir un locataire en location vide obéit à un formalisme strict. Vous pouvez demander certains documents, mais pas d'autres. Vous ne pouvez pas exiger de lui qu'il vous fournisse par exemple un certificat médical, une carte d'assuré social ou encore une attestation de bonne tenue de son compte en banque. De même, toute pratique discriminatoire est formellement interdite par la loi. Pour en savoir plus sur cette question importante, cliquez ici.
Le locataire en loi Pinel
Pour être éligibles à la location de logements acquis dans le cadre de la défiscalisation Pinel, les locataires doivent répondre à des conditions de revenus qui diffèrent selon la situation géographique du logement et la composition du foyer. A titre d'exemple, un couple sans enfants ne doit pas gagner plus de 57 489 € nets annuels en zone A du Pinel (Lyon ou Lille par exemple) ou 41 168 € nets annuels en zone B1 (Nantes ou rennes, par exemple). Bref, cette condition n'a rien de dissuasif : plus de 80 % des Français peuvent devenir locataires Pinel. A noter : ces revenus sont ceux de l'année N-2, soit ceux de 2020 pour un bail Pinel signé en 2022. Pour en savoir plus sur cette question, vous pouvez consulter notre article sur les conditions de la loi Pinel.
La caution solidaire. Vous pouvez exiger qu'un tiers se porte caution. Le choix du garant doit être également axé sur la solvabilité de ce dernier. Pour justifier de sa solvabilité, vous allez demander au garant de présenter entre autre le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire. La caution solidaire s'engage par la signature de l'acte de caution à payer à la place du locataire les loyers et en charge en cas de défaillance de ce dernier. La durée d'engagement de la caution doit être précisée dans l'acte à peine de nullité. Il faut noter que le propriétaire ne peut pas cumuler caution solidaire et garantie loyers impayés sauf pour les étudiants et les apprentis.
Le dépôt de garantie. A la signature du contrat de location, vous demanderez au locataire un dépôt de garantie, qui ne pourra pas excéder, en location vide (loi Pinel notamment), un mois de loyer hors charges. Si vous louez en meublé, ce même dépôt de garantie est là encore limité à un mois de loyer hors charges. En résidences avec services (résidence de tourisme, pour étudiants, pour seniors, etc.), la question ne se pose pas puisque votre locataire, c'est l'exploitant du programme.
Locatif : confier la gestion à un professionnel
Si vous ne souhaitez pas prendre en charge vous-même la gestion de votre investissement, vous pouvez la confier à une société spécialisée. Ses prestations sont très variables. Elles dépendront de ce que vous négocierez avec elle. Une fois d'accord, tout ce que vous avez négocié doit être mentionné au contrat.
Prestations variées. La société gestionnaire peut simplement prendre en charge la première mise en location, en s'occupant notamment de la recherche du locataire. Elle peut aussi proposer de trouver les locataires successifs, de faire les menus travaux entre deux locations (coup de peinture par exemple), de gérer les encaissements de loyers. Elle peut vous apporter une aide au moment des formalités fiscales (les loyers, comme tous les revenus, sont imposables). Il peut enfin intégrer des assurances (loyers impayés) dans ses prestations.
Gestion déléguée : tarif. Ce service, comme tous les services, est payant. Le coût dépend des prestations proposées. Il varie en général de 5 à 10% des loyers hors charges. Certaines de ces dépenses (assurance loyers impayés) sont fiscalement déductibles des loyers. Mais pour qu'elles soient déductibles, il faut commencer par les payer.
La gestion en résidences services
Si vous investissez dans une résidence service, vous confiez toujours la gestion à l'exploitant de la résidence en signant avec lui un bail commercial par lequel il vous garantit le versement des loyers. Ce qui vous permet au passage de récupérer les 20 % de TVA versés lors de l'achat. Vous l'aurez donc compris : si vous investissez dans une résidence pour étudiants, pour seniors ou pour touristes, vous ne pouvez pas gérer vous-même le bien.
Produits packagés : un investissement tout compris
Les promoteurs vous proposent ce que l'on nomme des produits packagés. Élaborés en partenariat avec des banques, des gestionnaires et des assureurs, ils incluent le logement, le financement, le remplissage locatif, le recouvrement des loyers, la gestion, etc. Bref, c'est un investissement tout compris.
Que comportent ces packages ? D'abord, ils incluent le logement. Vous veillerez à l'adresse (desserte, qualité de l'environnement, proximité des écoles et des services notamment). Sur la ville choisie, vous vous pencherez sur la demande locative, les loyers pratiqués, mais aussi sur la profondeur du marché immobilier, notamment pour des questions de revente à la sortie de l'opération. Côté crédit, vous surveillerez le taux, la durée, le montant d'intérêts à payer, les assurances (décès-invalidité notamment).
La liste des garanties. Les produits packagés créés par les promoteurs incluent également toute une série de garanties locatives. Cette liste, si elle n'est pas exhaustive, comporte la quasi-totalité des prestations qui peuvent vous être proposées. Attention : toutes ne sont pas inclues dans les contrats.
- Le remplissage locatif est assuré. De nombreux contrats prévoient également le versement des loyers si le gestionnaire n'a pas trouvé de premier locataire. C'est la carence locative
- L'assurance contre la vacance locative. Elle couvre l'absence de locataire entre deux locations.
- L'assurance loyers impayés prend le relais en cas de défaillance du locataire et couvre en général la totalité du loyer.
- La garantie de niveau de loyer si le loyer de relocation est inférieur à ce qui était prévu au contrat.
- La garantie de rentabilité vous assurera une rentabilité minimale, variable selon les contrats.
- La gestion s'occupera de la perception des loyers, quittances, entretien, réparations... ainsi que des dégradations immobilières.
- La protection juridique se chargera de régler les conflits avec le locataire ou avec la copropriété.
- L'assistance fiscale vous aidera à remplir la déclaration d'impôts et vous assistera en cas de litige avec le fisc.
- La protection-revente vous couvrira contre une décote éventuelle en cas de revente à concurrence d'un certain montant (en général 15 000 €).
- L'assurance sur le capital. Si, au terme de l'opération, vous revendez votre logement et que le prix de vente est inférieur au prix d'achat, l'assurance rembourse là encore la différence (montant limité, à voir selon les contrats).
- La garantie de reprise de l'avantage fiscal. Si vous devez revendre avant l'échéance des neuf ans minimum de détention du bien, le fisc reprendra les avantages accordés. Certains contrats comportent une garantie contre ce risque, qui démarre à la cinquième année.
Quel coût ? Plus les garanties sont importantes, plus elles sont chères. C'est normal, c'est comme le principe des assurances : plus les risques encourus sont couverts, plus cela coûte. Mais grâce aux effets de volume, les promoteurs obtiennent des tarifs intéressants sur leurs garanties. Ils sont également en mesure de décrocher des protections a priori inaccessibles à un particulier comme la garantie de valeur du capital. A titre indicatif, un produit packagé coûte en moyenne de 8 à 15 % des loyers bruts hors charges pour un contrat de neuf ans.
Ce qu'il faut vérifier. Choisir un produit packagé ne signifie pas investir les yeux fermés. Achetez le logement à un opérateur reconnu. Ce sera un gage de sérieux et de qualité. Passez le gestionnaire au crible. Jetez un œil sur ses garanties financières. Il est également important de savoir qui fait quoi entre le promoteur, le gestionnaire et l'assureur. Vérifiez l'état du marché locatif, tant en termes de niveaux de loyer que de potentiel de locataires. Dans tous les cas, avant d'acheter, faites faire des simulations d'investissement locatif, basées sur des hypothèses fiscales et patrimoniales réalistes. Et méfiez-vous systématiquement des rentabilités trop optimistes. Côté assurances, il faut vérifier la durée du mandat de gestion et des assurances ainsi que les modalités de sortie du contrat.
