Une réduction d'impôts de 63 000 € ? C'est possible si vous achetez un logement neuf dans le cadre de la loi Pinel. Ce dispositif fiscal très intéressant a été lancé par le gouvernement pour augmenter l'offre locative dans l'Hexagone. Mais plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de cet avantage fiscal comme la localisation géographique de votre logement. Vous devrez en effet choisir une zone éligible à la loi Pinel. Tout le territoire n'est pas concerné.
Comment fonctionne le dispositif Pinel ?
La loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt atteignant au maximum 63 000 € si vous achetez un ou deux logements neufs ou refaits à neuf dans des secteurs qui connaissent une tension du marché immobilier. Ces biens doivent être mis en location selon une durée d'engagement : 6, 9 ou 12 ans.
Des conditions à respecter
Mais cette réduction fiscale ne vous sera accordée uniquement si vous respectez plusieurs conditions. Le loyer pratiqué de la loi Pinel doit être inférieur aux valeurs du marché, les loyers variant selon les zones géographiques. Les ressources du locataire doivent être inférieures à des plafonds. Dernier cas, le prix du logement ne doit pas être supérieur à 5 500 €/m² pour votre investissement locatif et ne pas dépasser 300 000 €. Indispensable pour bénéficier de cet avantage fiscal.
Quelles sont les zones de la loi Pinel ?
Les zones éligibles à la loi Pinel concernent les communes qui connaissent une tension locative forte. C'est l'un des critères de la loi Pinel. Dans ces territoires, l'offre est inférieure à la demande. Les locataires rencontrent beaucoup de difficultés à trouver un logement à louer dans ces zones tendues. Si le territoire français est découpé en cinq zones : zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 et zone C, les zones B2 et C sont en revanche exclues de la loi Pinel.
Quelles villes en zone A ?
Le zonage Pinel englobe les villes où le marché locatif est le plus tendu. C'est dans ce secteur où la recherche d'un logement à louer est la plus difficile pour les locataires.
- l'agglomération de Paris, excepté la zone A bis ;
- les communes de la Côte d’Azur ;
- les communes françaises de l'agglomération genevoise ;
- les communes et les principales agglomérations affichant des loyers particulièrement élevés comme Montpellier, Lille, Marseille, Lyon ou encore Nice.
Quelles villes en zone A bis ?
- Ville de Paris ;
- 76 communes de la petite couronne parisienne et une partie des villes de la grande couronne : les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94), le Val-d’Oise (95) et les Yvelines (78), comme Boulogne-Billancourt, Enghien-les-Bains ou encore Asnières-sur-Seine.
Quelles villes en zone B 1 ?
La zone Pinel B 1 regroupe les agglomérations où le marché locatif est très tendu (des communes comme Strasbourg, Clermont-Ferrand, etc.) et certaines communes de l'Île-de-France qui ne sont pas incluses dans les zones A et A bis.
Quelle zone Pinel pour bordeaux ?
Bordeaux est une ville située en zone Pinel B1. Investir à Bordeaux peut être intéressant pour profiter d’un marché immobilier dynamique et attractif, d’une forte demande locative et d’un cadre de vie agréable.
Quelles réductions d'impôts pour la loi Pinel ?
Il ne vous reste plus que deux années pour utiliser la loi Pinel qui prendra fin le 31 décembre 2024. Les taux de réduction fiscale baisseront progressivement en 2023 et 2024 pour cet investissement locatif.
2023, c'est quoi la réduction d'impôts pour la loi Pinel
- 10,5 % sur six ans ;
- 15 % sur neuf ans ;
- 17,5 % sur douze ans.
En 2024, la réduction de la loi Pinel diminuera encore
- 9 % sur six ans ;
- 12 % sur neuf ans ;
- 14 % sur douze ans.
Le Pinel + pour défiscaliser davantage
Si vous souhaitez défiscaliser plus, optez pour le Pinel +. Avec ce nouveau dispositif lancé par le gouvernement, votre réduction fiscale sera en effet plus importante que vous achetiez votre logement neuf en 2023 ou en 2024.
- 12 % sur six ans,
- 18 % sur neuf ans,
- 21 % sur douze ans.
Mais ce dispositif destiné à la favoriser la construction de logements neufs plus vertueux est réservé à certains biens qui doivent répondre à un cahier des charges concernant aussi bien la surface, l'agencement que les performances thermiques. Votre investissement locatif devra respecter plusieurs conditions :
- la surface doit dépasser 28 m² pour les studios, 45 m² pour les deux pièces, 62 m² pour les trois pièces. Les 4 pièces doivent proposer plus de 79 m² et les T5 de 96 m² ;
- ces logements doivent se prolonger par des espaces extérieurs dont la surface doit atteindre au minimum 3 m² pour les studios et T2 et 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4 et 9 m² pour les T5 ;
- les logements Pinel + doivent avoir par ailleurs une double orientation ;
- ils doivent être aussi conformes aux exigences fixées en 2025 par la Réglementation environnementale RE 2020.
Quel plafond de loyer respecter ?
Le loyer de votre logement doit respecter le plafond fixé par l'Etat selon la zone dans laquelle il se situe : A, A bis, B 1 dans la loi Pinel. Les plafonds des loyers pour 2023 :
- 18,25 €/m² pour A bis ;
- 13,56 €/m² pour la zone A ;
- 10,93 €/m² pour la zone B 1.
Quel plafond de ressources respecter ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel, les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources définis par l'Etat, selon le zonage dans lequel se situe votre appartement et le nombre de personnes à charge composant votre ménage. Ce sont les conditions d'éligibilité du Pinel. Exemple : les ressources d'un couple sans personne à charge habitant Bordeaux (B1) ne doivent pas dépasser 42 846 € dans le cadre de la loi Pinel.
Comment réussir son investissement ?
Outre le choix de votre commune qui doit être située en zone A, A bis ou B1, vous devez être vigilant sur l'offre locative proposée. Ce doit être l'un de vos critères d'achat. Dans certaines communes, le marché locatif est saturé de petites surfaces comme des studios. Mieux vaut donc opter pour un deux-pièces voire un trois-pièces si votre budget le permet pour bénéficier du dispositif Pinel.
Ces typologies offrent en effet plusieurs atouts. Un T2 voire un T3 peut séduire un nombre plus important de locataires : étudiant, jeune actif, voire un couple. La rotation locative est par ailleurs généralement moins forte pour ce type de bien comparé à un studio. L'emplacement devra être lui aussi passé à la loupe. Des logements vendus en fin de programme ou achevés peuvent être très intéressants pour réduire votre investissement. Ces biens étant en effet vendus moins cher.
Un marché immobilier à étudier
Autre critère à examiner : la rentabilité de votre investissement. Cette dernière dépendra du loyer pratiqué et du prix d'achat de votre logement. Si vous achetez à un prix trop élevé, votre rentabilité sera très faible. Faites des simulations pour évaluer la pertinence de votre projet d'acquisition.
Comment calculer le loyer Pinel ?
Le loyer au mètre carré est plafonné selon le zonage Pinel. Il faudra multiplier ce chiffre par un coefficient multiplicateur pour les petites surfaces. Exemple : un deux-pièces de 42 m² acheté 175 000 € à Mérignac (33) une commune, située en zone B 1 (10,93 € le m²), peut se louer au maximum 527,91 €. Mais rien ne vous empêche de louer moins cher, l'important étant que le loyer pratiqué soit conforme aux pratiques du marché.
