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Immobilier : nos conseils pour investir en Pinel

Du marché locatif à la surface du logement en passant par l'adresse, le calcul du loyer et le choix du locataire, tout doit être passé au crible pour réussir un investissement locatif en défiscalisation Pinel.

Une ville moyenne dynamique ou une grande agglomération ? Un grand studio plutôt qu’un deux pièces ? Autant de questions que se posent les particuliers cherchant leur logement pour investir dans le cadre de la loi Pinel. Avec la même préoccupation : éviter les erreurs qui peuvent coûter cher. Nos conseils pour réussir votre placement dans l'immobilier locatif neuf.

1re erreur : un marché locatif peu actif. Le dispositif Pinel a pour objectif de développer la construction de logements dans des secteurs tendus où l’offre locative ne parvient pas à satisfaire la demande. Seules les communes classées selon un zonage précis sont éligibles au dispositif Pinel. Plus précisément, le dispositif est valable jusqu'au 31 décembre 2021 dans les villes des zones Abis, A et B1, soit l'Ile-de-France, la Côte d'Azur, le Genevois Français et les métropoles de plus de 250.000 habitants.

Où investir en Pinel ? Dans les zones B2 et C (villes moyennes, secteurs ruraux), le Pinel n'est plus possible. En 2020, l'avantage est réservé aux grandes métropoles, à l'Ile-de-France, au Genevois français et à la côte d'azur, soit les zones Abis, A et B1 du dispositif. En Bretagne, des adresses de la zone B2 pourront être éligibles au Pinel sur décision du Préfet de région, dans le cadre de l'expérimentation dite Pinel de projet.

Notre conseil : misez sur les grandes métropoles qui conjuguent dynamisme économique et croissance démographique. Les agglomérations comme Lyon, Toulouse ou Bordeaux voient depuis plusieurs décennies leur économie se développer, un dynamisme qui attire de nombreux salariés qui devront se loger dans le parc locatif ! Si les grands pôles urbains s’imposent naturellement, vous pouvez aussi opter pour des communes qui, de taille plus petite, sont néanmoins très recherchées des locataires. C’est notamment le cas du Genevois français, un territoire situé en Haute-Savoie et dans l’Ain, près de la frontière suisse, qui bénéficie du dynamisme de l’économie de Lausanne et Genève. Le prix des logements neufs y étant élevé, la location s’impose pour de nombreux salariés comme la seule alternative pour se loger. Quelle que soit la ville qui vous intéresse, vérifiez que les loyers Pinel soient bien adaptés au marché local. Ils doivent être en effet inférieurs de 20 % aux valeurs pratiquées. Le type d’appartement envisagé doit également correspondre à la demande locative. Car dans certaines villes, le marché est saturé de studios, des logements produits en grand nombre au fil des lois de défiscalisation.

Un quartier bien sous tous rapports pour investir en Pinel

2e erreur : un quartier sans atouts. L’adresse du logement est le premier critère de choix de votre futur locataire. Un quartier très excentré du centre-ville, dépourvu de commerces, à deux pas d’un axe routier ou d’une voie de chemin de fer… A éviter ! Car votre futur locataire ne sera pas plus séduit que vous. Une astuce pour prendre les bonnes décisions : faites comme si c'était vous le locataire.

Notre conseil : un quartier avec quelques commerces et à proximité des transports en commun, un critère incontournable si vous choisissez une grande agglomération. Une station de bus, de tramway ou de métro fait en effet partie du cahier des charges des locataires et pas seulement des étudiants ! A l’heure où le budget des ménages est contraint, la voiture est de plus en plus reléguée au profit des transports en commun. Vous pouvez aussi choisir un secteur qui fera l’objet d’une rénovation urbaine mariant création de commerces et construction d’équipements publics. Avec à la clé une perspective de plus-value lors de la revente du bien. Mais veillez à ce que la restructuration du quartier soit terminée en même temps que la livraison de votre logement et non après ! Car votre locataire n’acceptera pas de vivre dans un quartier en perpétuels travaux.

Acheter son logement au juste prix pour son investissement locatif

3e erreur : le logement acheté trop cher ! Un prix trop élevé par rapport au marché de l’ancien peut vous handicaper lors de la revente de votre bien qui sera réalisée à l’issue de la période de déduction fiscale choisie dans le dispositif Pinel (6, 9 ou 12 ans). Car votre logement mis en vente à un prix très supérieur risque de ne pas trouver preneur sauf à consentir une baisse de prix importante. Une issue d’autant plus certaine si un investisseur souhaite acquérir votre bien comme le rappelle Benjamin Nicaise : « un investisseur qui espère une rentabilité de 4,5 à 5 % ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel puisque ce logement n’est plus neuf. Il demandera donc une baisse de prix de vente pouvant atteindre 25 % pour obtenir la rentabilité qu’il s’est fixée ».

Notre conseil : achetez votre logement à un prix qui soit le plus proche des valeurs de l’immobilier ancien directement au promoteur et non à un réseau spécialisé en défiscalisation car le prix de vente du logement inclura alors la marge du promoteur et celle du réseau. Acheter au juste prix est la meilleure garantie pour revendre sereinement. Et ne prévoyez pas une revalorisation généreuse du prix de votre logement de l’ordre de 5 % par an.

Choisir la bonne surface de son appartement pour investir

4e erreur : la surface inadaptée. Les studios, deux et trois pièces figurent parmi les appartements les plus recherchés des locataires. Encore faut-il choisir la bonne surface ! Un studio de 18 m² est trop petit. Une surface qui a peu de chances de trouver grâce aux yeux de locataires potentiels.

Notre conseil : la bonne surface. Optez pour un studio de 25 à 30 m², un deux pièces de 42 à 45 m². Et si vous pouvez acquérir un trois pièces, une surface de 60 à 65 m² est idéale ! Soyez aussi vigilant sur les surfaces annexes comme les terrasses, balcons, voire les caves. Appréciées des locataires, ces surfaces permettent en outre d’augmenter le loyer de votre bien grâce à la loi Pinel qui en intègre une partie dans le calcul du loyer. Ce qui améliore la rentabilité de votre opération et réduit votre effort de trésorerie pour payer votre crédit. Exemple : situé au 8e étage d’un immeuble bordelais, un trois pièces de 50 m² avec une terrasse de 16 m² et un balcon de 11 m² peut se louer au maximum 600 € par mois selon le plafond Pinel. Dans la même résidence, au 7e étage, un appartement de 50 m², agrémenté seulement d’un balcon de 11 m², se louera quant à lui 580 €, soit un différentiel de 240 € par an. Soyez vigilant sur les loyers qui seront calculés lors des simulations qui vous seront proposées ! Certaines ne respectent pas le coefficient multiplicateur qui sert à calculer le loyer réel.

Intégrez le prélèvement à la source !
Avec le prélèvement à la source, la réduction d'impôts Pinel est versé en deux fois par le fisc. Vous recevez 60% de son montant dès janvier, le solde étant payé en août ou en septembre. Tenez compte de cette donne dans votre plan de financement. Attention également à la date. Pour percevoir votre avantage fiscal en 2021, vous devez le mentionner dans votre déclaration d'impôts de 2020.

5e erreur : un appartement peu séduisant. Un appartement orienté au nord risque de dissuader plus d’un candidat à la location. Surtout s'il est au premier étage et qu'il donne sur le parking ! Là encore, privilégiez le confort et l'agrément de vie du locataire. Et pensez touours à la revente !

Notre conseil : privilégiez les appartements orientés sud ou ouest pour bénéficier d’une luminosité maximale. Quant à la situation du logement, choisissez les étages les plus élevés qui sont les plus recherchés. Ils se loueront plus cher. Optez pour des prestations de bon niveau sans viser le haut-de-gamme. Des revêtements de sol de qualité, une robinetterie de marque réputée dans les appartements, des parties communes réalisées avec soin sont autant de gages d’une résidence qui résistera à l’usure du temps, limitant ainsi les frais d’entretien et les charges de copropriété que vous devrez payer !

Choisir la bonne durée de crédit pour son investissement locatif

6e erreur : se focaliser sur l’avantage fiscal. Votre investissement locatif doit être envisagé dans sa globalité. Si cette opération vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant vos impôts, elle génère également des revenus locatifs qui seront imposés. Heureusement, le législateur permet aux investisseurs de déduire de leurs loyers les intérêts d’emprunt. Plus le montant de ces derniers sera élevé, moins vous paierez d’impôts !

Notre conseil : choisissez le plan de financement adapté à votre stratégie. Dès que vous avez sélectionné le logement qui vous intéresse, faites réaliser par votre banquier des simulations de financement avec des crédits de durées différentes (20, 25 ans) pour évaluer le montant des intérêts. Plus la durée de votre crédit sera longue, plus le montant des intérêts générés sera important. Or ces derniers sont déductibles de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Avec des intérêts cumulés sur plusieurs années, vous réduisez vos loyers, donc votre base imposable, ce qui optimise votre fiscalité.

Une épargne pour compenser des loyers en baisse

7e erreur : un plan de financement tendu. L’investissement locatif Pinel vous permet de financer une partie de l’acquisition grâce aux loyers perçus, limitant ainsi votre effort de trésorerie pour le paiement de votre crédit. L'avantage fiscal contribue également au financement de l'opération. Pour autant, les loyers et la défiscalisation, le plus souvent, ne couvrent pas la mensualité de crédit. Vos devez donc, chaque mois, verser une somme d'argent pour équilibrer les comptes. C'est l'effort d'épargne. Il ne doit pas être trop important : un plan de financement trop tendu ne vous protège pas d'éventuels aléas locatifs.

Notre conseil : une trésorerie disponible. « L’investisseur doit être capable de faire face à une baisse de loyer de 20 % par rapport au loyer initial en puisant dans sa trésorerie », conseille Benjamin Nicaise. « Car le loyer pratiqué le jour de la location peut être en effet inférieur à ce qui avait été retenu lors de la simulation faite à l’investisseur. » Autre conseil : si vous augmentez la durée du crédit, vous baissez la mensualité ce qui réduit votre effort d'épargne. Et vous avez davantage d'intérêts à déduire de vos loyers. Veillez à définir la durée en fonction de vos objectifs (emprunter sur une trentaine d'année à 55 ans n'a guère de sens).

Immobilier géré : le gestionnaire au crible
L’investissement locatif ne se limite pas à la loi Pinel. Vous pouvez aussi investir dans l’immobilier géré. Le principe ? Vous achetez un bien situé dans une résidence services dont la gestion locative sera assurée par un gestionnaire. Différentes résidences services sont proposées : résidence de tourisme, résidence seniors, résidence d’affaires… Le gestionnaire vous versera chaque mois un loyer garanti par un bail que vous signerez avec cet exploitant. Outre la qualité de l’emplacement, le prix du bien qui doit être conforme au marché du neuf, vous devez vous assurer du professionnalisme du gestionnaire. Car la pérennité de votre investissement dépend de la capacité de ce dernier à vous trouver des locataires au loyer prévu. Demandez des références de résidences actuellement gérées par cette entreprise. Certains gestionnaires sont par ailleurs spécialisés dans certaines résidences services. Ce qui leur permet d’acquérir un véritable savoir-faire dans la gestion de ces établissements.

Publié par
© immoneuf.com - 12 févr. 2020

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