Très attendu, le plan de relance de l’économie a été rendu public dans la matinée du 3 septembre 2020. Cet ensemble de mesures consacre cent milliards d’euros au soutien d’une économie française secouée par la crise économique liée à la pandémie de Coronavirus. De la refonte des réseaux ferroviaires au renforcement de la compétitivité des entreprises en passant par la décarbonation de l’industrie, la transition agricole, le verdissement des ports, la souveraineté économique, l’emploi des jeunes, la recherche, la santé ou encore la mise à niveau numérique du territoire, de très nombreux secteurs sont concernés.
Cap sur la rénovation. Le logement figure en bonne place dans ce vaste plan baptisé France Relance. Le secteur reçoit 6,7 milliards d’euros. La principale cible, c’est la rénovation, tant des bâtiments publics (écoles et universités notamment) que des logements sociaux ou privés. A ce titre, l’ancien reçoit deux milliards d’euros. Les propriétaires particuliers, qu’ils soient occupants ou bailleurs, bénéficient d’une subvention renforcée baptisée MaPrimeRénov'. Autres volets : des coups de pouce pour dépolluer les friches en secteur urbain et favoriser la densification des constructions.
Le neuf oublié ? Le plan de relance n’aborde pas le neuf. Ce qui a suscité bien des inquiétudes chez les promoteurs. Il faut dire que le secteur traverse une passe difficile. Au deuxième trimestre 2020, les mises en vente de nouveaux logements (18 400 biens) plongent de 47 % par rapport à la même période de 2019 selon l’enquête ECLN du ministère de la Transition écologique. Et puis, avec la crise et le confinement, les ventes reculent de 41 % dans le même temps. Le marché du neuf pourrait bien perdre 100 000 logements cette année d’après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Une ministre rassurante. Le gouvernement n’a pas tardé à réagir. Lors des Entretiens d’Inxauseta, un colloque sur le logement qui s’est tenu fin août à Bunus (64), la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a expliqué qu’elle planchait sur les dispositifs de soutien au neuf. Lors du briefing du ministère du Logement sur le plan de relance, organisé l’après-midi du 3 septembre, l’équipe de la ministre confirme que l’amélioration du PTZ (un crédit gratuit réservé aux primo-accédants) et de la loi Pinel (un avantage fiscal dédié aux investisseurs) figureraient bien dans le projet de budget pour 2021.
De nouvelles aides pour le neuf. Une nouvelle confirmation intervient le 10 septembre. « Le dispositif Pinel et le PTZ vont faire l'objet d'améliorations, tout en restant les plus stables possibles pour ne pas perturber les projets en cours de commercialisation », explique le ministère du Logement au site d’information Batiactu.com. Autre bonne nouvelle : ces mécanismes vont être « prolongés pour accompagner la relance » et seront inscrits dans la loi de finances pour 2021 pour entrer en vigueur en 2022. De quoi redonner le sourire aux promoteurs, mais aussi aux acheteurs.
Loger les Français. « l’Etat a pris conscience de l’insuffisance du plan de relance », a réagi la FPI. Pour elle, le soutien au logement neuf est crucial. « Il s’agit de développer une offre de logements abordables pour les ménages locataires ou propriétaires. Grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, par exemple, un couple au salaire médian, soit 1 800 € net par mois, peut se loger dans un T3 dans une métropole régionale avec un taux d’effort (part des revenus consacrée au logement NDLR) de seulement 20 % ». De même, le PTZ permet à de nombreux ménages de devenir propriétaires dans d’excellentes conditions.
Relancer la construction. Autre bonne nouvelle pour la FPI : « la prolongation du Pinel et du PTZ va donner de la visibilité aux opérateurs sur la commercialisation de leurs programmes en 2021 et 2022 et va leur permettre de les lancer dès maintenant ». De la signature du terrain à la livraison d’un immeuble, il faut en moyenne compter trois à cinq ans. Avec un Pinel initialement programmé pour s’éteindre fin 2021 et des incertitudes sur le PTZ, les promoteurs, sans la prolongation de ces dispositifs, auraient renoncé à mettre de nombreux programmes en commercialisation, aggravant la crise de l’offre.
Doper la transition écologique. Pour les promoteurs, le soutien au logement neuf répond aussi à l’urgence écologique. « Nous avons besoin de créer une ville plus durable, plus résiliente et plus moderne, qui s’adapte vite aux nouveaux modes de vie et aux nouveaux usages », estime la FPI. « La construction permet de le faire rapidement et à moindre coût. » Grâce à une réglementation très stricte, le neuf consomme trois à cinq fois moins d’énergie et de gaz à effet de serre que l’ancien. Par ailleurs, de nombreuses études prouvent que la construction coûte moins cher que la rénovation.
Appel à la sobriété. L’Etat a confirmé sa volonté de verdir les nouveaux dispositifs. Mais qu’il s’agisse de décarbonation de l’habitat comme de lutte contre l’étalement urbain, « gare aux excès d’ambition », pointe la FPI. Pour cette organisation, « les dispositifs doivent rester simples et opérationnels et ne générer ni délais, ni surcoûts excessifs ». Cet appel à la prudence et à la modération sera-t-il entendu ? La réponse sera sans doute donnée fin septembre 2020, date à laquelle le gouvernement présentera son projet de loi de finances pour 2020.
Le bon moment… Reste une question : faut-il attendre ces nouvelles mesures pour acheter ou investir ? Côté offre, 96 500 logements sont actuellement en vente, en baisse de 13,5 % sur un an. Un recul qui va s’accentuer à moyen terme, le temps que les aides réformées fassent leur effet. Et le choix va se réduire pour les attentistes. Surtout, les prix montent (2,6 % par an en collectif, 11,3 % en individuel) et aucune baisse n’est envisageable, la faute à des terrains rares, à des opérations longues à monter et à des coûts de construction en hausse constante. Bref, le neuf d’aujourd’hui est forcément moins cher que celui de demain. Aux acquéreurs comme aux investisseurs d’en tirer le meilleur parti !
