Immobilier : va-t-on manquer de logements neufs ?

D’un côté, la demande en logements neufs reste soutenue. De l’autre, les promoteurs peinent à alimenter le marché. Résultat : l’offre baisse et les prix montent, un mouvement pour le moment modéré.

Coup de moins bien. 20.915 logements neufs ont été réservés par les particuliers (ventes au détail) au troisième trimestre 2021 révèle l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) paru ce 18 novembre. C’est une baisse de 3,1 % par rapport au très atypique troisième trimestre 2020, une période marquée par les restrictions sanitaires. Mais si l’on se base sur le troisième trimestre 2019, avant la crise, les ventes au détail plongent de 23,7 % ! Autre chiffre significatif : sur les neuf premiers mois de 2021, les particuliers ont effectué 78.673 réservations, contre 93.057 sur la même période de 2019. « Ces chiffres constituent évidemment une déception, car la demande est bien présente » regrette Pascal Boulanger, le président de la FPI. Selon la dernière enquête promoteurs de l’Insee, cette même demande est forte au troisième trimestre 2021 et reste au-dessus de sa moyenne de longue période.

Crédit moins facile. Le recul des ventes tient d’abord au resserrement des conditions de financement. Afin de réduire les risques de crédit, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne le taux d’effort des emprunteurs à 35 % de leurs revenus et les durées de remboursement à vingt-sept ans. Pour respecter ces règles, les banques demandent davantage d’apport personnel aux emprunteurs. Ce dernier, dans le neuf, progresse de 11,1 % sur les neuf premiers mois de 2021 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Nombre d’acquéreurs, qui n’ont que peu ou pas d’apport, se voient exclus du marché. « Le taux de désistement (pourcentage d’achats abandonnés en cours de route NDLR) monte à 23 %, un niveau élevé essentiellement dû aux refus de crédit » indique Pascal Boulanger.

Manque de neuf. L’autre raison de la baisse des réservations, c’est le défaut d’offre. « Nous manquons de nouveaux programmes, ce qui finit forcément par peser sur la demande. Ne trouvant pas chaussure à leur pied dans le neuf, nombre d’acquéreurs se reportent sur l’ancien dont les prix s'envolent » pointe Marc Villand, vice-président de la FPI. 104.901 logements neufs étaient en vente à fin septembre 2019, ils ne sont plus que 93.340 un an plus tard et tombent à 84.724 (dont seulement 5.195 maisons) en septembre 2021… L’offre actuelle représente 9,8 mois de fonctionnement du marché alors qu’un taux d’écoulement de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande. Bref, le marché du neuf est plutôt tendu.

© Fédération des promoteurs immobiliers

Difficultés de production. Les promoteurs ont du mal à alimenter le marché. 18.965 logements ont été mis en commercialisation au troisième trimestre 2021, un recul de 5 % par rapport à la même période de 2021 et un plongeon de 23,7 % par rapport au troisième trimestre 2019. Sur les neuf premiers mois de 2021, les lancements de programme chutent de 17 % par rapport aux neuf premiers mois de 2019. « Le nombre de permis de construire baisse régulièrement, les délais de montage des opérations s’allongent, les recours contre les permis de construire sont toujours aussi nombreux, ce qui pèse forcément sur les mises en vente » analyse Marc Villand. Et d’ajouter : « Plutôt que d’un choc de l’offre, nous assistons à un choc de la pénurie de l’offre… »

Inflation sur le neuf. Qui dit tension dit hausse des prix. Au troisième trimestre 2021, le mètre carré neuf s’établit à 4.585 € hors parking et en TVA à 20 % sur la France entière, une progression de 3,7 % par rapport au troisième trimestre 2020. L’Ile-de-France monte de 1,4 % sur la période (5.319 €/m²), les régions progressant de 4,8 % (4.340 €/m²).  « Les promoteurs luttent pour contenir les prix pour maintenir la solvabilité de leur clientèle. Leur objectif, c’est de produire des logements abordables » explique Marc Villand. Pas simple : les professionnels doivent faire face à une pénurie de matériaux, à des terrains chers et à une Réglementation environnementale 2020 qui dès l’an prochain va augmenter les performances du neuf tout en le décarbonant.

© Fédération des promoteurs immobiliers

Le prix des logements neufs dépend de facteurs économiques : terrain, coûts de construction, frais financiers, etc. Il tient aussi à des questions de localisation. Dans une agglomération donnée, le lancement de programmes sur une adresse de grand standing, aux terrains plus chers, fait forcément monter les moyennes. Attention également aux moyennes : un cinq pièces avec terrasse au dernier étage coûtera plus cher au mètre carré que le même bien avec balcon situé au troisième étage.

Vers la relance ? Les professionnels voudraient bien réduire cette tension. « Nous sommes demandeurs d’offre, de permis de construire » martèle Pascal Boulanger. « Les Français veulent des logements confortables et performants. Avec un marché, la France se prive d’un puissant levier de croissance et d’un accélérateur de la transformation des villes vers un modèle plus vert, plus agréable et plus abordable. » Certes, des initiatives sont prises, avec les propositions de la Commission Rebsamen pour accélérer la construction, les aides aux maires bâtisseurs, les fonds dédiés à la requalification des friches urbaines. Mais cette relance prendra du temps. Les particuliers ont sans doute intérêt à ne pas tarder à se lancer pour profiter de l’offre actuelle et d’un mètre carré qui sera plus cher demain…

Cinq conseils pour réussir votre projet dans le neuf

  • Vérifiez, avant de vous lancer, que vous cadrez avec les critères des banques et que votre apport personnel est suffisant. Vous pouvez réaliser cette étude de faisabilité auprès de votre banque ou d’un courtier en crédits immobiliers. Pour en savoir plus, voir Comment emprunter en neuf étapes.
  • Faites la liste de vos besoins comme de vos envies. Commencez par le logement en vous intéressant aux plans, aux prestations, aux équipements. Choisissez un bon emplacement (quartier agréable et bien équipé, bonne dynamique immobilière pour faciliter la revente, ce point ne devant jamais être négligé).
  • N’oubliez pas les aides. Si vous achetez pour la première fois, le PTZ, un crédit gratuit prolongé jusqu’en 2023, vous aidera à boucler votre budget. Vous pouvez profiter du prêt Action Logement, ou encore de formules comme les programmes en TVA à 5,5 %, la location-accession, le BRS
  • Si vous investissez en locatif, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal Pinel. Avec lui, vous percevez 12 % du prix du bien si vous louez six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Les résidences services, mais aussi l’usufruit locatif offrent également de belles opportunités d’investissement.
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