Le profil
Laetitia et Pierre sont Parisiens. Ils aimeraient bien acheter leur résidence principale dans la capitale mais à 8 200 € le mètre carré en moyenne, ils n'en ont pas les moyens - du moins pour acquérir les 90 m2 dont ils rêvent. Et ce, malgré des revenus somme toute confortables : 120 000 € par an. Le 90 m2 qu'ils louent vaudrait au bas mot 700 000 €. Même avec un apport de 100 000 €, ils devraient consacrer au moins 4 100 € par mois au remboursement d'un crédit sur 20 ans (taux de 3,45 %, assurance comprise), soit plus du tiers de leurs revenus. Ce qu'aucune banque n'accorderait à l'heure actuelle. Résultat, ils préfèrent rester locataires et payer les 1 800 € de loyer de leur 4 pièces.
La stratégie
Notre couple veut se prémunir contre la baisse inéluctable de leurs revenus à la retraite. Raison pour laquelle ils décident d'investir en Duflot. Ils portent un soin tout particulier à l'emplacement. Pour eux, ce dernier doit garantir bon remplissage locatif et valorisation du patrimoine. Ils optent pour un deux pièces à Chaville, une commune des Hauts-de-Seine située en zone A du dispositif.
Le bilan
Le T2 fait 44,2 m2 et coûte 302 700 € frais compris. Le financement : un crédit à 3,40 % sur 20 ans avec une mensualité de 1 787 €. Loué 870 €, l'effort de trésorerie du couple est ramené à 917 €. Sans compter la réduction d'impôt Duflot : 43 956 € au total, soit 4 884 € par an pendant 9 ans. Leur effort de trésorerie n'est donc plus que de 510 € par mois. S'ils conservent l'appartement pendant 9 ans, le rendement interne de l'opération atteindra 5,50 % par an, soit bien plus que la plupart des produits d'épargne, telle l'assurance vie (3 % en moyenne). Comme dans le précédent cas, sur 15 ans, le rendement interne chutera à 3 %, faute de réduction d'impôt audelà de 9 ans, et à 2,52 % sur 20 ans. Mais, une fois leur crédit payé, ils se trouveront à la tête d'un solide patrimoine et amélioreront leur train de vie de 1 000 € par mois (loyer revalorisé de 1 % par an).
