Le profil
À 40 ans, Jérôme vient de finir de payer son deux pièces et plutôt que de placer la somme correspondant à la mensualité de crédit qu'il payait depuis 15 ans, il songe à la réinvestir en partie dans l'achat d'un bien locatif. Une façon pour cet ingénieur célibataire de faire ses premiers pas d'investisseur et surtout de réduire sa pression fiscale. Il paie en effet 10 600 € d'impôt par an.
La stratégie
Pour Jérôme, le dispositif Duflot et sa réduction d'impôt de 18 % offrent un très bon potentiel en termes de fiscalité. Mais il ne doit pas oublier les bases de l'investissement dans le neuf. « Il faut toutefois être attentif au secteur géographique et à sa cohérence par rapport au marché locatif », indique Corinne Coccetta du cabinet Equance. Du coup, notre investisseur opte pour le quartier Procé/ Canclaux, à 10 minutes du centre-ville de Nantes (zone B1). Un emplacement qu'il juge sans risque. « Ce choix est d'autant plus judicieux que la zone B1 offre des plafonds de loyer proches de ceux du marché », remarque Philippe Dupont de Réalités. La ville, elle, est dynamique grâce à sa situation proche du littoral, ses dessertes efficaces en TGV (2 heures de Paris), son tramway, ses pôles d'emploi, notamment agroalimentaire (1er de France) et aéronautique (2e de France). « Ce secteur économique est sécurisant pour l'investisseur, poursuit Philippe Dupont, les candidats locataires n'y manquent pas. »
Le bilan
Un studio neuf de 31 m2 à 151 270 € (frais compris), financé sur 20 ans à 3,40 %, fait parfaitement l'affaire dans la mesure où l'effort de trésorerie est faible. Si sa mensualité de crédit s'établit à 893 €, il en déduit le loyer de 390 €. Avec la réduction d'impôt Duflot qui correspond à 246 € par mois (2 955 € par an sur 9 ans, soit 29 534 €), son effort de trésorerie est ramené à 257 € mensuels. Le dispositif Duflot lui permet de doper son rendement de plus de deux points. De 3 % brut, il passe à 5,28 % (fiscalité incluse) durant les 9 premières années. Attention : si le logement est conservé pendant 15 ans, la performance du placement chute à 2,52 %, l'avantage fiscal Duflot disparaissant après 9 ans. Un conseil : dans une optique de défiscalisation, il peut alors être plus judicieux de revendre au terme des 9 ans et de réinvestir dans un autre logement. Il faudra tenir compte de l'imposition sur la plus-value. Mais celle-ci peut être vue comme une bonne nouvelle : s'il y a imposition, c'est qu'il y a bel et bien plus-value !
