Le profil
Gérante salariée d'une entreprise, Martine vit à Levallois- Perret (92). À chaque fois qu'elle fait un placement, elle cherche à obtenir les meilleurs rendements sans pour autant tout sacrifier au risque. Pour elle, le neuf est un bon outil de diversification de son patrimoine puisqu'il marie bonne rentabilité et sécurité patrimoniale.
La stratégie
Martine va utiliser l'une des vertus du dispositif Duflot. Si l'avantage fiscal est calculé sur un plafond d'investissement de 300 000 €, il est possible d'investir dans deux logements par an. Un bon calcul : à prix équivalent, deux studios vont rapporter davantage qu'un trois pièces. En effet, les petites surfaces se louent plus cher que les grandes. Et l'originalité du dispositif Duflot, c'est de tenir compte de cette spécificité. Le loyer, bien que plafonné, est modulé en fonction de la superficie du bien acquis. Un mécanisme qui favorise justement les petites surfaces. « Acheter deux logements permet aussi de répartir le risque », note Philippe Dupont. Autres atouts : le studio est très demandé, notamment par les étudiants. À condition, comme toujours en matière de placement immobilier, de choisir une adresse à forte demande locative.
Le bilan
Martine achète deux studios proches des universités en zone B1, l'un à Lyon, l'autre à Lille pour un montant total de 288 000 €, frais annexes compris. Pour le financer, elle emprunte 302 500 € sur 20 ans à 3,40 %. Sa charge de remboursement s'établit à 1 786 €. Les deux studios lui rapportent 780 € par mois (390 € chacun). À titre de comparaison, un 3 pièces de 62 m2 lui procurerait un revenu de 616 € par mois. Le rendement interne (fiscalité comprise) atteint donc 5,20 %. Mais attention : un petit logement, s'il rapporte plus, en principe, génère davantage de turn-over des locataires et Martine doit s'attendre à un mois ou deux de vacance à chaque départ. Il faut aussi compter avec les travaux qu'entraîne un changement fréquent de locataires. « Changer sousouvent de locataire génère aussi des frais quant à la recherche, notamment si elle est confiée à un professionnel », observe Corinne Coccetta.
